Η τάση αυτή έχει σημαντικές επιπτώσεις για τους ενοικιαστές, καθώς περιορίζει τις επιλογές τους και αυξάνει το κόστος διαβίωσης. Η περιορισμένη προσφορά ακινήτων προς ενοικίαση και η αυξημένη ζήτηση δημιουργούν ένα περιβάλλον όπου οι τιμές συνεχώς ανατιμώνται. Για τους ιδιοκτήτες, η αύξηση των ενοικίων μπορεί να οδηγήσει σε υψηλότερα έσοδα, αλλά και σε αυξημένο ανταγωνισμό για την εξεύρεση ενοικιαστών. Η παρακολούθηση του δείκτη SPI μπορεί να παρέχει χρήσιμες πληροφορίες για τις τάσεις της αγοράς.

Τη μεγαλύτερη, πάντως, αύξηση φαίνεται να έχουμε στα Δυτικά Προάστια και τον Κεντρικό Τομέα της Αθήνας. Ειδικά τα Δυτικά Προάστια, δείχνουν άνοδο στην προτίμηση των ενοικιαστών, κυρίως λόγω της βελτίωσης των υποδομών αλλά και των συγκοινωνιών που ενισχύουν την προσβασιμότητα στην περιοχή.

Ποιοι είναι οι λόγοι της ανόδου πανελλαδικά; Ο βασικός λόγος δεν είναι άλλος από τη δυσαναλογία ζήτησης και διαθέσιμων προς ενοικίαση κατοικιών. Η περιορισμένη προσφορά αδυνατεί να καλύψει τη ζήτηση, κάτι που στον κλάδο μας το βιώνουμε ιδιαίτερα κάθε Σεπτέμβρη, όταν εκατοντάδες οικογένειες φοιτητών μας καλούν στην προσπάθειά τους να βρουν φοιτητική κατοικία. Οι παράγοντες της αγοράς επιμένουν ότι μοναδική ουσιαστική λύση στο πρόβλημα είναι να δοθούν κίνητρα στους ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων, ακίνητα που στην Αττική ξεπερνούν σε αριθμό τις 250.000. Παλιά ακίνητα, ακίνητα τραπεζών, funds, της Εκκλησίας, των δήμων κ.α. μπορούν να συμβάλουν στην εξισορρόπηση προσφοράς-ζήτησης και την αποσυμπίεση της αγοράς. Με άλλα λόγια, η λύση δεν μπορεί παρά να είναι πολιτική!

Το άρθρο Συνεχίζεται η άνοδος των ενοικίων στα Νότια Προάστια εμφανίστηκε πρώτα στο REMAX Psarris | Μεσιτικό Γραφείο στα Νότια Προάστια.

Ο παραδοσιακός τρόπος συνεργασίας με τους μεσίτες (δεν λέω με έναν μεσίτη, γιατί συνήθως οι πωλητές απευθύνονται σε αρκετούς συναδέλφους, στη λογική «περισσότεροι μεσίτες = περισσότεροι αγοραστές») είναι η γνωστή σε όλους μας Απλή εντολή. Στο παρελθόν, πριν ακόμα η RE/MAX φέρει την αποκλειστικότητα στην Ελλάδα, δεν υπήρχε η διάκριση μεταξύ απλής και αποκλειστικής και όλοι γνωρίζαμε έναν και μοναδικό τύπο σύμβασης. Η απλή εντολή δίνει τη δυνατότητα στους πωλητές να αναθέσουν την πώληση του ακινήτου τους σε πολλούς μεσίτες ταυτόχρονα, χωρίς να χάνουν το δικαίωμα να το πουλήσουν και μόνοι τους.

Πολύ συνοπτικά, τα βασικά χαρακτηριστικά της απλής εντολής είναι:

• Ανάθεση σε πολλούς μεσίτες ταυτόχρονα
• Δικαίωμα διαφήμισης και πώλησης και από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη
• Εντολές προς μεσίτες μεγάλης διάρκειας (12 μηνών ή και περισσότερο)
• Καμία δέσμευση του ιδιοκτήτη απέναντι στους μεσίτες
• Καμία δέσμευση των μεσιτών απέναντι στον ιδιοκτήτη (κρατήστε το αυτό)

Από την άλλη, αποκλειστικότητα σημαίνει ανάθεση σε ένα μόνο μεσιτικό γραφείο, έως και 8 μήνες το μέγιστο, χωρίς ο ιδιοκτήτης να διατηρεί -για αυτό το χρονικό διάστημα- το δικαίωμα να το πουλήσει μόνος του και με κάποιες άλλες εκατέρωθεν δεσμεύσεις που θα αναλύσουμε στη συνέχεια.

Άρα,  επιγραμματικά αποκλειστικότητα σημαίνει:

• Ανάθεση μόνο σε έναν μεσίτη (ή ένα μεσιτικό γραφείο ή ένα μεσιτικό δίκτυο γραφείων) για έως και 8 μήνες (+4 μονομερής παράταση, μέγιστο 12 μήνες)
• Παραίτηση του ιδιοκτήτη από το δικαίωμα δραστηριοποίησης για το συμφωνηθέν χρονικό διάστημα
• Αποζημίωση του μεσίτη σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης το πουλήσει μόνος του εντός του 8μήνου (ή όποιου διαστήματος έχει συμφωνηθεί).
• Δέσμευση του μεσίτη να δραστηριοποιηθεί (κρατήστε και αυτό)

«Μα καλά, κορόιδο είμαι να το αναθέσω αποκλειστικά σε έναν; Θα το αναθέσω σε πολλούς και θα μπορώ ταυτόχρονα να το πουλήσω και μόνος μου χωρίς καμία υποχρέωση.»
Η αποκλειστική ανάθεση θεσμοθετήθηκε στην Ελλάδα (με καθυστέρηση, είναι αλήθεια) με το Νόμο 4072/2012. Μα θα μου πείτε, «Και τι με νοιάζει εμένα; Αφού είπαμε ότι δεν υπάρχει περίπτωση να δώσω αποκλειστικότητα!»… Μη βιάζεστε.

Ο Νόμος 4072/2012, ανάμεσα σε άλλα, περιέχει κάποιες άκρως ενδιαφέρουσες διατάξεις. Ενδιαφέρουσες όχι για τον μεσίτη, αλλά για εσάς, τον ιδιοκτήτη. Συγκεκριμένα στο άρθρο 200 διαβάζουμε:

«4. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής.»

Κάπου εδώ αρχίζει να αποκτάει ενδιαφέρον. Θα παραθέσω μερικά από τα πιο συχνά παράπονα πωλητών ακινήτων που σίγουρα κάτι σας θυμίζουν:

• Το έδωσα σε κάποιους μεσίτες, αλλά ελάχιστοι ενδιαφέρθηκαν
• Οι περισσότεροι ήρθαν μια φορά και εξαφανίστηκαν
• Δεν ήταν σοβαροί επαγγελματίες, ανέβασαν απλά μια αγγελία
• Βάζω πωλητήρια και μου τα σκίζουν

Κανένας δεν δεσμεύεται για τίποτα και σε κανέναν.
Μπορεί μέχρι τώρα να πιστεύατε ότι ο καλύτερος τρόπος να πουλήσετε το ακίνητό σας είναι να το αναθέσετε σε πολλούς  μεσίτες ταυτόχρονα (γιατί έτσι θα δημιουργήσετε ανταγωνισμό και θα «σκοτωθούν» να σας εξυπηρετήσουν, φέρνοντας στο ακίνητό σας το μέγιστο δυνατό αριθμό αγοραστών στον ελάχιστο χρόνο), αλλά στην πράξη αυτό ποτέ δεν λειτούργησε προς όφελος του ιδιοκτήτη και του ακινήτου με τον τρόπο που ο ιδιοκτήτης πίστευε, όπως πολλοί πελάτες μας διαπίστωσαν με τον πιο δύσκολο και επώδυνο τρόπο. Θα λέγαμε ότι δεν λειτούργησε ούτε προς όφελος των μεσιτών και του κλάδου, αλλά αντιλαμβάνομαι ότι αυτό στην παρούσα φάση δεν σας ενδιαφέρει, αν και θα έπρεπε, γιατί το συμφέρον του ενός συνδέεται άμεσα με το συμφέρον του άλλου…

Οι μεσίτες, λοιπόν, δεν δεσμεύονται από την απλή εντολή να δραστηριοποιηθούν. Για την ακρίβεια, δεν είναι υποχρεωμένοι να κάνουν απολύτως τίποτα και αν αμφιβάλλετε, μπορείτε να διαβάσετε μια τυπική απλή εντολή. Στην πραγματικότητα, η απλή εντολή τους δίνει απλώς το δικαίωμα να δραστηριοποιηθούν, να το διαφημίσουν και να το υποδείξουν σε πελάτες τους. Δεν τους υποχρεώνει, δεν τους δεσμεύει, τους δίνει απλώς το δικαίωμα. Για πόσο; Για όσο εκείνοι νομίζουν. Ποιος είναι ο στόχος; Το βέβαιο είναι ότι ο στόχος των μεσιτών δεν είναι η μέγιστη τιμή πώλησης. Λόγω του ανταγωνισμού (πολλές φορές αθέμιτου) που εσείς τους δημιουργήσατε (μην ξεχνάτε ότι ένας εκ των ανταγωνιστών τους είστε και εσείς ο ίδιος) το ζητούμενο των μεσιτών με απλές αναθέσεις είναι να σας φέρουν αγοραστές όσο πιο γρήγορα γίνεται και να σας πιέσουν να δεχτείτε μια προσφορά, όσο χαμηλή και αν είναι. Γιατί αν αργήσουν, ίσως το πουλήσει κάποιος τρίτος.

Όπως αντιλαμβάνεστε, αν ο στόχος σας ήταν να «σκοτώσετε» το ακίνητό σας στον ελάχιστο δυνατό χρόνο, συγχαρητήρια! Το πετύχατε! Και όλα αυτά, σε περίπτωση που η αρχική ζητούμενη τιμή του ακινήτου σας είναι λογική. Αν δεν είναι, τότε θα αργήσετε πολύ να ξαναδείτε τους μεσίτες στους οποίους υπογράψατε ανάθεση. Κάποια στιγμή θα ρίξετε την τιμή, αφού το ακίνητο θα έχει ήδη «καεί», και τελικά θα το πουλήσετε μόνος/η, αναθεταμίζοντας τους «κακούς» μεσίτες που δεν έκαναν τίποτα.

Συνοψίζουμε. Η απλή εντολή λειτουργεί:

• υπέρ των μεσιτών που θέλουν να χτίσουν χαρτοφυλάκιο
• υπέρ των μεσιτών που δεν επιθυμούν να επενδύουν πολλά χρήματα σε διαφήμιση
• υπέρ των πωλητών που θέλουν να πουλήσουν «χθες», ανεξαρτήτως τιμής

Με άλλα λόγια, η απλή εντολή δεν εξυπηρετεί τον ιδιοκτήτη που στοχεύει στη μέγιστη δυνατή τιμή!

Τι συμβαίνει στην αποκλειστική ανάθεση;
Η λογική πίσω από την αποκλειστική είναι εντελώς διαφορετική. Ο αποκλειστικός μεσίτης έχει στη διάθεσή του το ακίνητό σας, το οποίο έχει δεσμευτεί γραπτώς να προσπαθήσει να πουλήσει εντός Χ μηνών, για παράδειγμα 8 μήνες. Ουσιαστικά τον έχετε εξουσιοδοτήσει να δραστηριοποιηθεί (ο ίδιος, η εταιρεία του ή το δίκτυο των γραφείων της εταιρείας του) με σκοπό την πώληση. Προσέξτε τη λεπτομέρεια: Είναι δεσμευμένος ηθικά, από το Νόμο, αλλά και από τη σύμβαση που υπογράψατε. Και επειδή ο χρόνος κυλάει και όλοι γνωρίζουμε ότι α) αν δεν δραστηριοποιηθεί, εσείς ενδέχεται να καταγγείλετε τη σύμβαση (είπαμε, Ν.4072/12) και β) αν περάσει το 8μηνο, είναι αρκετά δύσκολο έως απίθανο να του δοθεί δεύτερη ευκαιρία, οι σοβαροί μεσίτες που έχουν μάθει να δουλεύουν την αποκλειστικότητα, κάνουν πράξη αυτά που σας έχουν υποσχεθεί άμεσα.

Η αποκλειστικότητα είναι προνόμιο και ευθύνη. Ο μεσίτης έχει στα χέρια του ένα προϊόν που είναι μοναδικό στην αγορά, για περιορισμένο χρόνο. Και το ακόμα πιο σπουδαίο: Δεν έχει στα πόδια του κανέναν, ούτε καν τον ιδιοκτήτη. Μαντέψτε, λοιπόν,  τι θα κάνει: Θα κάνει το καλύτερο δυνατόν για να πουλήσει το ακίνητο στην τιμή που του ανατέθηκε και στον ελάχιστο δυνατό χρόνο. Μη ξεχνάτε ότι η προώθηση ενός αποκλειστικού ακινήτου (με VIP αγγελίες, καμπάνια στη γειτονιά, Open House κ.α.) κοστίζει χρήμα και όσο περισσότερο καθυστερεί η πώληση, τόσο αυξάνονται τα έξοδα του μεσίτη, έξοδα που όλοι γνωρίζουμε ότι δεν υφίστανται στις απλές αναθέσεις, γιατί κανένας μεσίτης δεν θα δαπανήσει χρήματα, με το ρίσκο το ακίνητο να πουληθεί από κάποιον τρίτο μεσίτη, που απλά στάθηκε τυχερός (ή από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη που συμφώνησε με τον γείτονα).

«Δεν έχω ακόμα πειστεί ότι με συμφέρει η αποκλειστικότητα. Ακόμα πιστεύω ότι περισσότερο εξυπηρετεί τον μεσίτη.»
Έχετε απόλυτο δίκιο. Όσο και να προσπαθούν να σας πείσουν για το αντίθετο ορισμένοι μεσίτες, ο πρώτος που οφελείται από την αποκλειστικότητα είναι ο μεσίτης. Πάμε να δούμε τους λόγους συνοπτικά:

• Έχει ένα μοναδικό προϊόν στα χέρια του
• Δεν έχει κανέναν ανταγωνισμό, ούτε καν από τον ιδιοκτήτη
• Διαθέτει ένα εύλογο χρονικό περιθώριο να δραστηριοποιηθεί
• Έχει τον απόλυτο έλεγχο των αγοραστών και των προσφορών
• Αν παρά ταύτα ο ιδιοκτήτης το πουλήσει μόνος του ή με τρίτο μεσίτη, θα αποζημιωθεί βάσει νόμου

«Ωραία, συμφωνούμε. Ο μεσίτης έχει ξακάθαρα συμφέρον από την αποκλειστικότητα. Εγώ που πουλάω έχω;» Εσείς τι πιστέυετε; Έχει, τελικά, όφελος από τα παραπάνω ο ιδιοκτήτης; Ένας ιδιοκτήτης που έχει έναν μεσίτη απόλυτα ικανοποιημένο, που χαίρει της εμποστοσύνης του, ηθικά και νομικά δεσμευμένο να δραστηριοποιηθεί για να πουλήσει την περιουσία του; Συνδέεται το όφελος του ιδιοκτήτη με το όφελος του μεσίτη; Έχουν ή δεν έχουν κοινό σκοπό; Πάμε λίγο παρακάτω…

Και οι αγοραστές; Τι λένε για όλα αυτά;
Πόσες μα πόσες φορές δεν έχουμε ακούσει και ξανακούσει αγοραστές να μας λένε: «Αυτό το ακίνητο το έχουν 20 μεσιτικά γραφεία με 20 διαφορετικές τιμές.» «Το έχει κάψει ο ιδιοκτήτης». «Πρέπει να έχει μεγάλη ανάγκη για να το έχει δώσει σε τόσους πολλούς».

Η πραγματικότητα αγαπητοί ιδιοκτήτες είναι μία και είναι η εξής: Οι αγοραστές απωθούνται από ακίνητα που προβάλλονται ταυτόχρονα από πολλά μεσιτικά γραφεία, μπερδεύονται, εκνευρίζονται, αρχίζουν να αμφιβάλλουν. Αντίθετα, ακούμε καθημερινά επαίνους για ακίνητα που διαχειριζόμαστε αποκλειστικά. Δεν διστάζουν να μας δώσουν συγχαρητήρια για τις επαγγελματικές φωτογραφίες, τις τρισδιάστατες εικονικές περιηγήσεις, την ποιότητα της παρουσίασης του ακινήτου και κυρίως, αισθάνονται εμπιστοσύνη και σιγουριά για το ότι η προσφορά τους και οι προτάσεις τους θα μεταφερθούν σωστά και με ακρίβεια στον ιδιοκτήτη.

Επιστρέφουμε στον ιδιοκτήτη. Ωφελείται με κάποιο τρόπο από όλα τα παραπάνω ή όχι;
Ας ανακεφαλαιώσουμε: Με την αποκλειστική ανάθεση ο ιδιοκτήτης:

• Έχει έναν αποκλειστικό μεσίτη απόλυτα δεσμευμένο στην προώθηση και πώληση του ακινήτου του
• Έχει την ακριβότερη δυνατή διαφήμιση για το ακίνητό του, χωρίς λάθη και ανακρίβειες
• Έχει έναν συγκεκριμένο επαγγελματία με τον οποίο μπορεί να επικοινωνεί, όχι διαφορετικό πρόσωπο κάθε φορά
• Το ακίνητό του δεν υπερπροβάλλεται από πολλαπλές, φθηνές και τηλεγραφικές αγγελίες με διαφορετικές τιμές/περιγραφές και δεν κινδυνεύει να «καεί» στα μάτια των αγοραστών
• Έχει κατά κανόνα σοβαρότερες προτάσεις και προσφορές από τους αγοραστές
• Τις προσφορές διαχειρίζεται ένας, αποκλειστική διαχείριση=υψηλότερες προσφορές
• Έχει συχνή ενημέρωση και γραπτές αναφορές σχετικά με την εξέλιξη της πώλησης
• Έχει έναν επαγγελματία να τον βοηθήσει από την αρχή μέχρι το τέλος, τον ίδιο άνθρωπο που πρωτογνώρισε
• Το ποσοστό επιτυχούς πώλησης είναι συντριπτικά υψηλότερο στις αποκλειστικές σε σχέση με τις απλές εντολές

Τελικά, τι λέτε; Η αποκλειστική είναι μόνο για τα κορόιδα; Μια «αμερικανιά»; Ένας τρόπος να σας δεσμεύσουν και να σας αρπάξουν λεφτά οι απατεώνες μεσίτες; Επιμένετε ότι είναι προτιμότερο να το αναθέσετε σε 5, 10, 100, 1000 μεσίτες; Ή μήπως το ξανασκέφτεστε;

Για να είμαστε ξεκάθαροι. Κανένας δεν ισχυρίζεται ότι υπάρχει ένας και μοναδικός τρόπος να πουλήσει κανείς. Οι απλές εντολές υπήρχαν, υπάρχουν και θα συνεχίσουν να υπάρχουν. Σπίτια πωλούνται με απλές, σπίτια πωλούνται με αποκλειστικές, σπίτια πωλούνται χωρίς μεσίτη! Η αποκλειστικότητα δεν είναι πανάκεια. Υπάρχει πάντα ο κίνδυνος να δεσμευτείς σε έναν μεσίτη που δεν θα κάνει όσα υποσχέθηκε. Από την άλλη, νομίζω ότι είναι πια περισσότερο από προφανή τα μειονεκτήματα της απλής εντολής.

Συνοπτικά, η απλή εντολή έχει νόημα όταν:

• Βιάζεσαι να πουλήσεις
• Δεν είναι η τιμή η προτεραιότητά σου
• Θέλεις να μπορείς να πουλήσεις και μόνος σου, χωρίς να πληρώσεις μεσιτική αμοιβή
• Θέλεις να έχεις ενεργό μέρος στις υποδείξεις, να μιλάς με τους αγοραστές κλπ
• Απεχθάνεσαι ή φοβάσαι τις δεσμεύσεις

Η δε αποκλειστικότητα λειτουργεί καλύτερα όταν:

• Θέλεις να βγεις εντελώς από τη διαδικασία (γιατί δεν προλαβαίνεις, δεν θέλεις, δεν μπορείς)
• Θέλεις να εποικοινωνείς με έναν μόνο μεσίτη
• Θέλεις να δώσεις κίνητρο στον μεσίτη να βάλει το ακίνητό σου σε προτεραιότητα
• Θέλεις το ακίνητό σου να έχει μοναδικότητα και την καλύτερη δυνατή εικόνα στην αγορά (marketing)
• Δεν πιέζεσαι χρονικά να πουλήσεις «χθες»
• Θέλεις να πετύχεις τη μέγιστη δυνατή τιμή

Σε κάθε περίπτωση, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας για να προγραμματίσουμε μια συνάντηση στον χώρο σας, όπου θα έχετε την ευκαιρία να μας ρωτήσετε οτιδήποτε σχετικό με την πώληση του ακινήτου σας, τη νομοθεσία, τη διαδικασία της πώλησης ή την αγορά ακινήτου γενικότερα. Θα χαρούμε να σας παρουσιάσουμε τη δουλειά μας και τα αποτελέσματά της με αριθμούς και λεπτομέρειες και φυσικά να σας λύσουμε οποιαδήποτε απορία σας.

Το άρθρο Αποκλειστικότητα; Δεν είμαι κορόιδο εμφανίστηκε πρώτα στο REMAX Psarris | Μεσιτικό Γραφείο στα Νότια Προάστια.

Στις περιοχές με τις μεγαλύτερες αυξήσεις περιλαμβάνονται το Ελληνικό, η Καλλιθέα και ο Άλιμος. Στον τομέα των ενοικιάσεων, τα Νότια Προάστια της Αθήνας κατατάσσονται μεταξύ των πιο ακριβών περιοχών της Αττικής. Η μέση τιμή ενοικίασης διαμορφώθηκε στα 10,10 ευρώ ανά τ.μ., παρουσιάζοντας αύξηση σε σχέση με το 2023. Η ζήτηση παραμένει υψηλή, κυρίως σε περιοχές κοντά στη θάλασσα και με καλές συγκοινωνιακές συνδέσεις, οι οποίες ήταν και παραμένουν ιδιαίτερα δημοφιλείς, όμως, πρόσφατες έρευνες φανερώνουν σημάδια «κόπωσης» σε ό,τι αφορά στις αγοραπωλησίες, κάτι το οποίο θα είμαστε σε θέση να επιβεβαιώσουμε με την ολοκλήρωση της τρέχουσας χρονιάς, όταν θα έχουμε τα συγκεντρωτικά στοιχεία.

Όσον αφορά στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», (για το οποίο θα μιλήσουμε αναλυτικότερα σε επόμενη ανάρτηση), ο αριθμός των αιτήσεων είναι υψηλός και το ενδιαφέρον του αγοραστικού κοινού έντονο, ενώ δεν υπάρχουν επίσημες ανακοινώσεις για την επέκτασή του ή την εισαγωγή νέας φάσης («Σπίτι μου 3») προς το παρόν. Γεγονός είναι, πάντως, ότι το πρόγραμμα είχε και αρνητικές συνέπειες, μια και φαίνεται να έχει συμβάλει στην απότομη αύξηση τιμών παλαιότερων ακινήτων, με αποτέλεσμα πολλοί να μιλούν για στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο, ανεξάρτητα από το πρόγραμμα και τον τρόπο με τον οποίο επηρεάζει το real estate, η RE/MAX Ελλάς σημειώνει ότι η αγορά ακινήτων στην Αττική συνεχίζει να παρουσιάζει ανάπτυξη, με τα Νότια και Δυτικά Προάστια να καταγράφουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές πώλησης και ενοικίασης και τις συμβολαιογραφικές πράξεις να παραμένουν σε υψηλούς αριθμούς.

Δείτε όλη την έρευνα εδώ:

Το άρθρο Έρευνα RE/MAX: Τιμές ακινήτων στα Νότια Προάστια το 2024 εμφανίστηκε πρώτα στο REMAX Psarris | Μεσιτικό Γραφείο στα Νότια Προάστια.

Με εκκίνηση την καρδιά της, τη διάσημη πλατεία με το πράσινο, τα σιντριβάνια, τα στιλάτα καφέ και τα εμπορικά καταστήματα και με φόντο το μοντέρνο τραμ, μια βόλτα στη Νέα Σμύρνη φανερώνει γιατί αυτή η περιοχή αποτελεί must για να ζήσει κανείς. Την επιλέγουν φοιτητές, αλλά και ζευγάρια, οικογένειες αλλά και singles. Άραγε γιατί; Η απάντηση είναι απλή. Η Νέα Σμύρνη έχει τα πάντα και είναι κοντά στα πάντα. Μια ανάσα από το κέντρο της Αθήνας αλλά και δίπλα στην παραλιακή και την αθηναϊκή Ριβιέρα. Με υπέροχες υποδομές και παροχές. Με εξαιρετικά κτίρια σχολείων, κινηματογράφους, θέατρα και γενικά πολλές πολιτιστικές δράσεις, δρόμους περιποιημένους, το φημισμένο Άλσος και φυσικά γήπεδα και αθλητικές δραστηριότητες με επίκεντρο τον πασίγνωστο και θρυλικό Πανιώνιο.

Μια πόλη μέσα στην πόλη χωρίς τίποτα να είναι γκρίζο. Αντίθετα, κυριαρχεί το πράσινο και οι καλαίσθητες οικοδομές. Η Νέα Σμύρνη είναι η περιοχή-χρυσή τομή για όσους θέλουν να ζουν στο κέντρο μιας πόλης αλλά και στην ηρεμία ενός πολυτελούς προαστίου. Διόλου παράξενο λοιπόν που οι τιμές ακινήτων στη Νέα Σμύρνη δεν έχουν μεγάλη διαφορά από εκείνες της Κηφισιάς ή της Γλυφάδας και άλλων ανέκαθεν θεωρούμενων πολυτελών προαστίων.

Τα χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων στη Νέα Σμύρνη
Η Νέα Σμύρνη είναι μια από τις λίγες περιοχές που εξαρχής σχεδιάστηκε ως αστικός οικισμός για να στεγάσει τους πρόσφυγες μετά τη Μικρασιατική Καταστροφή. Πέρα από τα εκπαιδευτήρια όπως η Ευαγγελική Σχολή και το πρώτο εξατάξιο Γυμνάσιο από τα διάσημα κτίσματα είναι και η Αγία Φωτεινή που πέρα από την ιερότητα φέρει το περίφημο καμπαναριό, αντίγραφο εκείνου στον ομώνυμο ναό της θρυλικής Σμύρνης στα μικρασιατικά παράλια.

Στην πενταετία 1955-1960 εμφανίστηκαν και οι πρώτες πολυκατοικίες οι οποίες σιγά σιγά εξαφάνισαν τους άλλοτε άπλετους ελεύθερους χώρους. Και παρόλο που υπήρξε κάποια παύση κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, τα τελευταία χρόνια ο κατασκευαστικός οίστρος έχει αρχίσει στην πάντα ελκυστική Νέα Σμύρνη δίνοντας νέες ευκαιρίες για την προσφορά νέων, καλαίσθητων και λειτουργικών διαμερισμάτων.

Όπως είναι αναμενόμενο, οι γειτονιές γύρω από την κεντρική πλατεία Χρυσοστόμου Σμύρνης αλλά και το Άλσος έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση με ανάλογες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, μπορεί να βρει κανείς πιο οικονομικά ακίνητα στους στενότερους δρόμους της Άνω Νέας Σμύρνης χωρίς να χάνει τα πλεονεκτήματα της διαμονής σε αυτό το φιλέτο της Αττικής.

Ειδικότερα, τα διαμερίσματα με τη μεγαλύτερη ζήτηση είναι εκείνα που έχουν κατασκευαστεί μεταξύ του 1975 και του 2000, που καλύπτουν μία επιφάνεια συνήθως από 70 τ.μ. μέχρι 120 τ.μ. Τα παλαιότερα εξ αυτών, έχουν μεγαλύτερους χώρους και μπάνια, καθώς ακολουθούν την αρχιτεκτονική της εποχής ενώ όσο πιο κοντά προς το 2000 τα ακίνητα μοιάζουν περισσότερο με τα νεόδμητα αλλά σε τιμές σχετικά πιο χαμηλές σε σχέση με τις νέες κατασκευές. Βέβαια, καθώς η Νέα Σμύρνη διαθέτει τα πάντα και από άποψη διαμερισμάτων, οι προτάσεις είναι πολλές. Αρκεί, να προσέξει κανείς να κάνει τη σωστή επιλογή.

RE/MAX Psarris: Γνώση και εμπειρία στη Νέα Σμύρνη τετραγωνικό προς τετραγωνικό
Μήπως διαθέτετε ακίνητο που θέλετε να αξιοποιήσετε ή ενδιαφέρεστε να αγοράσετε διαμέρισμα στη Νέα Σμύρνη; Σε όποια κατηγορία και αν ανήκετε, όσο και αν γνωρίζετε την περιοχή, καλό είναι να απευθυνθείτε σε έναν έμπειρο μεσίτη ώστε να σας καθοδηγήσει σωστά, είτε θέλετε να πουλήσετε είτε επιθυμείτε να αγοράσετε οίκημα στην όμορφη αυτή συνοικία. Ο επαγγελματίας σύμβουλος ακινήτων όχι μόνο γνωρίζει την πόλη από άκρη σε άκρη αλλά ενημερώνεται καθημερινά για τις τυχόν αλλαγές στις τιμές ακινήτων και γενικά της τοπικής αγοράς ενώ ξέρει πώς να διαπραγματευτεί ένα ακίνητο.

Εάν είστε πωλητής, με έναν καλό μεσίτη στο πλευρό σας θα κερδίσετε την καλύτερη δυνατή αξία της ιδιοκτησίας σας και σε μικρότερο χρονικό διάστημα. Αντίστοιχα, εάν είστε υποψήφιος μόνιμος κάτοικος θα αποκτήσετε το διαμέρισμα που ονειρεύεστε χωρίς να πέσετε σε παγίδες και παράλογες οικονομικές απαιτήσεις.

Πώς θα είστε σίγουροι για την επιλογή του κατάλληλου μεσίτη που θα σας οδηγήσει στην επιτυχία; Απλώς ακολουθήστε τους πολλούς. Και οι πολλοί επιλέγουν τη RE/MAX Plus και την Psarris Team: Με εφαλτήριο τη Νέα Σμύρνη και πληθώρα επιτυχημένων πωλήσεων στο χαρτοφυλάκιό της, η Psarris Team όχι μόνο διαθέτει εμπειρία και γνώση αλλά και διάθεση να σας συμβουλέψει και να σας κατευθύνει από την πρώτη στιγμή που θα επικοινωνήσετε με αυτή την εξαιρετική ομάδα συμβούλων ακινήτων που πολλάκις έχει διακριθεί.

Το άρθρο Το Real Estate στη Νέα Σμύρνη το 2022 εμφανίστηκε πρώτα στο REMAX Psarris | Μεσιτικό Γραφείο στα Νότια Προάστια.

Με αυτό μου το άρθρο θέλω να ξεκαθαρίσω 10 μύθους για την πώληση ακινήτου και τους μεσίτες που -δυστυχώς- κυριαρχούν στο ελληνικό real estate. Τι λέτε; Ξεκινάμε;

1. Για να πουλήσεις το ακίνητό σου, θα πρέπει υποχρεωτικά να συνεργαστείς με μεσίτη, όπως και στο εξωτερικό.
Ξεκινάω από αυτόν τον μύθο, ο οποίος ακούγεται τελευταία όχι από ιδιοκτήτες, αλλά από ορισμένους μεσίτες. Όχι, εξ όσων γνωρίζουμε, σε καμία χώρα του εξωτερικού δεν είναι υποχρεωτική η διαμεσολάβηση μεσίτη για την πώληση ενός ακινήτου και δεν πρέπει να είναι. Οι μεσίτες ακινήτων προσφέρουν μια υπηρεσία την οποία κάποιοι τη χρειάζονται (γιατί δεν έχουν χρόνο, μένουν μακριά από το ακίνητο, γιατί χρειάζονται καθοδήγηση στη διαδικασία πώλησης, γιατί διαμένουν με την οικογένειά τους στο προς πώληση ακίνητο και αισθάνονται ανασφάλεια να υποδέχονται αγνώστους κ.α.) και κάποιοι άλλοι όχι. Καλά θα κάνουν οι μεσίτες που υποστηρίζουν τα παραπάνω, να πείσουν με τη δουλειά τους για την αναγκαιότητα ενός επαγγελματία μεσίτη σε μια αγοραπωλησία και να μην ζητούν νομοθετικές παρεμβάσεις τέτοιου τύπου.

2. Η μεσιτική αμοιβή είναι δια νόμου 2% για τις αγοραπωλησίες και μισό μίσθωμα για τις μισθώσεις.
Πρόκειται για έναν διαδεδομένο μύθο, που, όμως, ουδεμία σχέση έχει με την πραγματικότητα. Η μεσιτική αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη. Στην πώληση ακινήτου μπορεί να είναι 1, 2, 5% ή όσο συμφωνηθεί. Μπορεί επίσης να συμφωνηθεί ένα συγκεκριμένο ποσό (πχ 5.000 ευρώ) ανεξαρτήτως του τελικού τιμήματος. Σύμφωνα με τον Ν. 4072/12, «Η σύμβαση μεσιτείας πρέπει… να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια.»

3. Οι μεσίτες ανεβάζουν τις τιμές και στρεβλώνουν την αγορά.
Ένας μύθος τόσο μακριά από την πραγματικότητα, που σχεδόν προκαλεί τη θυμηδία σε όσους επαγγελματίες τον ακούν. Και αυτό γιατί, 99 στις 100 περιπτώσεις, είναι ο μεσίτης εκείνος ο οποίος προσπαθεί να μειώσει την υπερβολική ζητούμενη τιμή του ιδιοκτήτη, κατά τη διαδικασία της ανάθεσης. Το συμφέρον του μεσίτη είναι να ολοκληρωθεί η πώληση ακινήτου σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα και όχι να διαχειρίζεται υπερτιμημένα ακίνητα που δεν πρόκειται να βρουν ποτέ τον αγοραστή τους. Οι δε ιδιοκτήτες, για λόγους που δεν θα αναλύσουμε εδώ, συνηθίζουν να φουσκώνουν τις τιμές, παρασυρόμενοι από τις αγγελίες άλλων ιδιωτών που και εκείνοι προωθούν τα ακίνητά τους σε υπερβολικές τιμές, παρασυρόμενοι από τρίτους. Μην ξεχνάμε ότι «το δικό μου ακίνητο είναι καλύτερο από τα άλλα, άρα, αν εκείνα κοστίζουν περίπου Χ ποσό, το δικό μου σίγουρα αξίζει παραπάνω.» Εξαίρεση αποτελεί μια μικρή μειονότητα μεσιτών που ασκούν τη λεγόμενη «αγορά ανάθεσης.». «Αγοράζω την ανάθεση» σημαίνει ότι προτείνω μια υπερβολικά υψηλή τιμή στον ιδιοκτήτη, ιδιαιτέρως ελκυστική για εκείνον, έτσι ώστε να αφήσω εκτός τους υπόλοιπους μεσίτες που εύλογα δεν θα ασχοληθούν με ένα υπερτιμημένο ακίνητο. Έχοντας μόνο εγώ το συγκεκριμένο -υπερτιμημένο- ακίνητο και αφού αφήσω τον χρόνο να κυλίσει, προτείνω λίγο αργότερα στον ιδιοκτήτη να μειώσει τη ζητούμενη τιμή, γιατί «η αγορά τελικά δεν ήταν έτοιμη», «γιατί οι συγκυρίες δεν μας ευνόησαν» ή επικαλούμενος οποιαδήποτε άλλη δικαιολογία σκαρφιστώ. Ευτυχώς το εν λόγω φαινόμενο είναι εξαιρετικά σπάνιο.

4. Οι μεσίτες δίνουν δωρεάν εκτιμήσεις εμπορικής αξίας.
Έχουμε αναφερθεί στο παρελθόν στο τι σημαίνει «εκτίμηση εμπορικής αξίας», στα είδη αυτής και στη σχέση των μεσιτών με αυτή. Παρόλο που οι ιδιοκτήτες ακινήτων ζητούν συνήθως από τους μεσίτες να τους εκτιμήσουν (προφορικά) την αξία του ακινήτου τους και παρόλο που ορισμένοι μεσίτες διαφημίζουν αυτή την υπηρεσία και μάλιστα ως μια «δωρεάν» υπηρεσία, η εκτίμηση που δίνουν οι μεσίτες στους πωλητές δεν είναι τίποτα περισσότερο από μια άποψη (broker’sopinion) η οποία προέρχεται από την εμπειρία τους σε αγοραπωλησίες παρόμοιων ακινήτων στην περιοχή, για την οποία θεωρώ ότι δεν πρέπει να ζητούν αμοιβή. Από την άλλη, η εκτίμηση εμπορικής (αγοραίας) αξίας είναι μια γραπτή οικονομικοτεχνική μελέτη που διενεργείται από επιστήμονες εκτιμητές, συνήθως μηχανικούς ή οικονομολόγους, έναντι αμοιβής.

Επειδή, όμως, η πλειονότητα των πωλητών θέλουν απλώς μια γνώμη για το πόσα χρήματα περίπου να ζητήσουν για την πώληση του ακινήτου τους, αρκούνται στην προφορική πληροφόρηση από τους μεσίτες και πράττουν αναλόγως (επιλέγοντας σχεδόν πάντοτε μια υψηλότερη τιμή από εκείνη που τους πρότεινε ο μεσίτης). Εν κατακλείδι, οι μεσίτες δεν δίνουν δωρεάν εκτιμήσεις εμπορικής αξίας (δεν είναι πιστοποιημένοι εκτιμητές – αν είναι, συνήθως το αναφέρουν), καταθέτουν απλώς την άποψή τους -ως επαγγελματίες του χώρου- για την εικόνα της αγοράς. Και βέβαια, δεν έχει νόημα να ζητάτε εκτίμηση για ένα ακίνητο στην Κηφισιά από μεσίτη που δραστηριοποιείται στη Γλυφάδα, αφού κάθε περιοχή έχει τις δικές της αξίες και τη δική της αγορά, όπως δεν έχει νόημα να ζητάτε εκτίμηση αξίας από έναν μηχανικό, έναν δικηγόρο κ.ο.κ. Έκαστος στο είδος του.

5. Ο Έλληνας κάνει πάντοτε παζάρι, άρα, αν αυξήσουμε τη ζητούμενη τιμή του ακινήτου μας, θα το πουλήσουμε στην τιμή που θέλουμε.
Πρόκειται για έναν από τους κλασσικότερους μύθους στο εγχώριο realestate. Δυστυχώς, οι περισσότεροι πωλητές πιστεύουν ότι είναι καλό για εκείνους να ζητούν μια τιμή περίπου 15 με 20% μεγαλύτερη από αυτή που και οι ίδιοι πιστεύουν ότι αξίζει το ακίνητό τους, έτσι ώστε να έχουν το περιθώριο να διαπραγματευτούν, αλλά και να υπερασπιστούν την αξία του ακινήτου τους.

Δείτε τώρα τι συμβαίνει στην πραγματικότητα. Ο πωλητής καλεί έναν μεσίτη, του ζητάει μια εκτίμηση, λαμβάνει ως εκτίμηση για παράδειγμα Χ ποσό +- 5%, για παράδειγμα από 90.000 έως 100.000 ευρώ μάξιμουμ (επί της ουσίας κάτω από 100.000 ευρώ) και τελικά αποφασίζει να βγάλει το ακίνητό του στην αγορά στις 120.000 χιλιάδες ευρώ, με σκοπό να πιάσει τη μέγιστη τιμή που του πρότεινε ο μεσίτης ή που είχε και ο ίδιος κατά νου. Αποτέλεσμα αυτής της πρακτικής είναι το ακίνητο να παραμείνει στην αγορά για πολύ μεγάλο διάστημα, με πολύ μικρή επισκεψιμότητα, με τους ώριμους αγοραστές να προσπερνούν και τον ιδιοκτήτη να χάνει χρήμα και χρόνο. Η εμπειρία μας δείχνει ότι όσο πιο κοντά στην εκτιμώμενη εμπορική αξία είναι η ζητούμενη τιμή ενός ακινήτου, τόσο μικρότερες είναι και οι αποκλίσεις των προσφορών από τη ζητούμενη τιμή. Οι αγοραστές έχουν άριστη γνώση της αγοράς και όταν ένα ακίνητο που τους ενδιαφέρει πωλείται σε μια τιμή πχ 20.000 πάνω από την τιμή που εκείνοι πιστεύουν ότι αξίζει, τότε κάνουν προσφορές 20.000 κάτω από αυτή, δηλαδή αθροιστικά 40.000 κάτω από τη ζητούμενη τιμή. Αν για παράδειγμα ένα παλιό διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων στον Άγιο Δημήτριο Αττικής έχει ζητούμενη τιμή 120.000 ενώ η αγορά γνωρίζει ότι δεν αξίζει παραπάνω από 100.000 ευρώ (+20.000 ευρώ), είναι πολύ πιθανό οι (όποιες) προσφορές να ξεκινήσουν με αντίστοιχη απόκλιση προς τα κάτω, πχ στις 80.000 ευρώ (δηλαδή -20.000 ευρώ), για να συναντηθούν με την τελική αντιπρόταση του ιδιοκτήτη κοντά στις 100.000 ευρώ, αν τελικά η διαπραγμάτευση ευοδωθεί και ο πωλητής δεν θεωρήσει την προσφορά προσβλητική.

Μην ξεχνάμε ότι μια υψηλή ζητούμενη τιμή αποθαρρύνει εντελώς τους αγοραστές από το να κάνουν προσφορά, άρα είναι πολύ πιθανό να μην υπάρξει καν προσφορά. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ένας υποψήφιος αγοραστής είδε ένα διαμέρισμα στην αρχική του τιμή χωρίς να κάνει προσφορά και μερικούς μήνες αργότερα που η τιμή μειώθηκε, επανήλθε δίνοντας μια προσφορά, η οποία τελικά έγινε αποδεκτή! Για ποιο λόγο να χαθεί αυτός ο πολύτιμος χρόνος; Για ποιο λόγο οι ιδιοκτήτες ρισκάρουν να χάσουν τον έναν και μοναδικό αγοραστή που αντιστοιχεί στο ακίνητό τους; Ίσως επειδή ελπίζουν σε μια πώληση-λαχείο και ως γνωστόν, η ελπίδα πεθαίνει τελευταία, ενώ η εμπειρία μας δείχνει ότι η πώληση ακινήτου, σχεδόν ποτέ δεν είναι «λαχείο».

6. Σε όσους περισσότερους μεσίτες αναθέσω το ακίνητό του μου, τόσο πιο γρήγορα, αλλά και σε υψηλότερη τιμή θα το πουλήσω.
Είναι απορίας άξιο το πόσο διαδεδομένος είναι αυτός ο μύθος. Ίσως επειδή οι πωλητές πιστεύουν ότι κάθε μεσιτικό γραφείο έχει το δικό του πελατολόγιο, ενώ η αλήθεια είναι ότι η πλειονότητα των αγοραστών περνούν από όλα τα μεσιτικά γραφεία μέχρι να βρουν το ακίνητο της αρεσκείας τους. Με λίγα λόγια, πολύ μεγάλο μέρος του πελατολογίου των μεσιτικών γραφείων είναι κοινό. Η ταυτόχρονη ανάθεση σε πολλά μεσιτικά γραφεία είναι μάλλον κατάλοιπο του παρελθόντος, από την εποχή που δεν υπήρχε το διαδίκτυο, όταν το κάθε μεσιτικό γραφείο αναρτούσε πωλητήρια στη βιτρίνα του, απευθυνόμενο κυρίως στην τοπική του κοινότητα. Σήμερα, το να αναθέσετε σε 20 -για παράδειγμα- μεσιτικά γραφεία την πώληση του ακινήτου σας, δεν σημαίνει ότι 20πλασιάζετε το κοινό στο οποίο απευθύνεστε, απλώς αποκτάτε 20 αγγελίες στα γνωστά sites αγοραπωλησιών. 20 αγγελίες για το ίδιο ακίνητο, από 20 διαφορετικά μεσιτικά γραφεία, 20 αγγελίες του ίδιου ακινήτου που θα βλέπουν ξανά και ξανά οι υποψήφιοι αγοραστές, ενώ θα αρκούσε μόνο μία.

Έχουμε αναφερθεί σε προηγούμενή μας ανάρτηση στο πόσο βλαπτική είναι αυτή η πρακτική για την πώληση ενός ακινήτου. Διαφορετικές τιμές, διαφορετικές επιφάνειες, διαφορετικές παλαιότητες, διαφορετικές ενεργειακές κλάσεις, διαφοροποιήσεις παντού. Το ακίνητο τελικά ευτελίζεται, ενώ οι μεσίτες, λόγω του τεράστιου ανταγωνισμού από τον πολύ μεγάλο αριθμό εμπλεκομένων μεσιτών (και πολλές φορές και του ίδιου του ιδιοκτήτη), επενδύουν ελάχιστα έως καθόλου χρήματα στην προώθηση του ακινήτου, μια και γνωρίζουν ότι είναι πλέον θέμα τύχης να είναι εκείνοι που θα διαμεσολαβήσουν στην πώληση και θα εισπράξουν αμοιβή. Στην πραγματικότητα, λοιπόν, όσο αυξάνονται οι μεσίτες, τόσο μειώνονται οι πιθανότητες για τον καθένα από αυτούς να εισπράξει αμοιβή, άρα τόσο περισσότερο και συντομότερα αδιαφορούν για το ακίνητο, δίνοντας προτεραιότητα σε άλλα ακίνητα, κυρίως τα αποκλειστικά τους.

7. Η αποκλειστικότητα είναι μια παγίδα για τον ιδιοκτήτη που συμφέρει μόνο τους μεσίτες.
Για τον μύθο αυτό έχουμε αφιερώσει προηγούμενή μας ανάρτηση. Πιστεύουμε ότι σύντομα θα είναι πλέον σαφές στους πάντες: Αν ζητάτε επαγγελματική προώθηση του ακινήτου σας και μάξιμουμ υπηρεσίες από τον μεσίτη ΣΑΣ, τότε ξεχάστε τις απλές εντολές (που για κάποιο λόγο ονομάζονται «απλές»). Βρείτε ένα μεγάλο και έμπειρο μεσιτικό γραφείο στην περιοχή του ακινήτου σας, ρωτήστε και γνωρίστε τη δουλειά τους και αν σας εμπνέουν εμπιστοσύνη, αναθέστε τους την πώληση του ακινήτου σας. Θα εκπλαγείτε ευχάριστα από τις υπηρεσίες που θα λάβετε και τη συνολική εμπειρία.

8. Μείωση της τιμής του ακινήτου, σημαίνει ότι ο πωλητής έχει ανάγκη να πουλήσει.
Είναι ξεκάθαρα μια λανθασμένη άποψη. Οι μειώσεις της ζητούμενης τιμής ενός ακινήτου γίνονται έτσι ώστε να συμβαδίσει το ακίνητο με τον ανταγωνισμό, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις συμβαίνουν στα πλαίσια στρατηγικής, με στόχο τη δημιουργία μιας έκρηξης ενδιαφέροντος από τους υποψήφιους αγοραστές. Το αν τελικά το ακίνητο πουληθεί φθηνά ή όχι, σχετίζεται με τη ζήτηση που θα έχει, τις προσφορές που θα λάβει ο ιδιοκτήτης και άλλους παράγοντες.

9. Ένα ακίνητο προς πώληση δεν χρειάζεται καμία προετοιμασία.
Δεν είμαστε βέβαιοι αν αυτό πραγματικά πιστεύουν ορισμένοι ιδιοκτήτες ή αν η κακή εικόνα του ακινήτου τους όταν το επισκέπτονται ενδιαφερόμενοι, είναι αποτέλεσμα αμέλειας, έλλειψης χρόνου ή βαρεμάρας. Στην πραγματικότητα, η εικόνα ενός ακινήτου προς πώληση, ακόμα και παλαιότητας, επηρεάζει σημαντικά την άποψη και εν τέλει, την προσφορά που ενδεχομένως κάνει ο υποψήφιος αγοραστής. Φροντίστε να είναι καθαρό, τακτοποιημένο, καλά αερισμένο, απομακρύνετε -όσο και αν τα αγαπάτε- προσωρινά τα κατοικίδια και προτιμήστε μέρες και ώρες με καλό φυσικό φωτισμό. Δείτε εδώ πώς πρέπει να είναι το ακίνητό σας όταν θα δέχεστε επισκέψεις από ενδιαφερόμενους.

10. Όλοι οι μεσίτες είναι το ίδιο.
Δεν είναι λίγοι που συμμερίζονται την παραπάνω άποψη. Η πραγματικότητα αποδεικνύει ότι ποτέ δύο μεσίτες δεν είναι ίδιοι, παρόλο που λίγο-πολύ, η διαδικασία πώλησης ενός ακινήτου είναι συγκεκριμένη. Όπως σε κάθε κλάδο, έτσι και εδώ υπάρχουν επαγγελματίες που είναι δεσμευμένοι να προσφέρουν υψηλής ποιότητας υπηρεσίες και άλλοι που ασκούν το επάγγελμα περιστασιακά ή προσφέρουν απλώς τα βασικά.

Στη RE/MAX Plus και ειδικότερα στην PsarrisTeam, το επάγγελμα του μεσίτη είναι η κύρια και μοναδική μας δραστηριότητα, είναι ένα επάγγελμα που αγαπούμε και αφιερώνουμε όλο μας την ενέργεια και το πάθος που απαιτεί ένας κλάδος ο οποίος αφορά κατ’ ουσίαν στην ικανοποίηση ανθρώπινων αναγκών.

Το άρθρο 10 Μύθοι Σχετικά με την Πώληση Ακινήτου και τους Μεσίτες που Δεν Πρέπει Ποτέ να Πιστέψετε εμφανίστηκε πρώτα στο REMAX Psarris | Μεσιτικό Γραφείο στα Νότια Προάστια.

Στη γλώσσα των μεσιτών, ένα ακίνητο «καίγεται» όταν παραμένει για πολύ καιρό στην αγορά και τελικά δεν πωλείται. Όταν το ακίνητο έχει πια «καεί», η αγορά είτε αντιλαμβάνεται το συγκεκριμένο ακίνητο ως προβληματικό, είτε θεωρεί ότι ο ιδιοκτήτης δεν ενδιαφέρεται πραγματικά να πουλήσει. Και αυτό είναι ό,τι χειρότερο μπορεί να σας συμβεί, στην προσπάθεια να πουλήσετε το ακίνητό σας.

Πώς διαμορφώνεται μια τέτοια δυσμενής για τον ιδιοκτήτη και την πώληση του ακινήτου κατάσταση; Ποια είναι τα αίτια και μέσω ποιου μηχανισμού καταλήγει ένα ακίνητο να «καεί»;
Συνήθως πρόκειται για υπερτιμημένα ακίνητα, τα οποία έχουν υπερπροβληθεί από πολλά διαφορετικά μεσιτικά γραφεία και στις περισσότερες περιπτώσεις, με αγγελίες που δεν συμφωνούν μεταξύ τους. Αγγελίες που ενώ αφορούν στο ίδιο ακίνητο, διαφοροποιούνται τόσο στην επιφάνεια, όσο και σε άλλα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως παλαιότητα, ενεργειακή κλάση, υλικά, ακόμα και στην περιοχή (στις περιπτώσεις που βρίσκεται στα όρια 2 ή 3 δήμων ή περιοχών). Και φυσικά, διαφορετικά τιμές. Μια πραγματική κακοφωνία!!!

Ειδικά σε ό,τι αφορά στις τιμές, οι ιδιοκτήτες μπορεί να δίνουν την ίδια ζητούμενη τιμή σε κάθε μεσίτη, ορισμένοι, όμως, εξ’ αυτών, όπως ιδιοκτήτες καταγγέλλουν, παίρνουν πολλές φορές την πρωτοβουλία να τη μειώσουν ελαφρώς, για λόγους που πολύ εύκολα μπορεί να κατανοήσει κανείς. Και αυτό γιατί, όταν ένα ακίνητο διαφημίζεται ταυτόχρονα από πολλά διαφορετικά μεσιτικά γραφεία, η αγγελία με τη χαμηλότερη τιμή έχει περισσότερες πιθανότητες να συγκεντρώσει περισσότερα κλικς και να πετύχει μεγαλύτερη επισκεψιμότητα σε σχέση με τον ανταγωνισμό.

Δεν είναι σπάνιες οι περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης δηλώνει το καθαρό ποσό που επιθυμεί να λάβει από την πώληση, επιτρέποντας στους μεσίτες να προσθέσουν πάνω σε αυτό το ποσό της μεσιτική τους αμοιβής και να διαμορφώσουν ανάλογα τη ζητούμενη τιμή στην αγγελία τους. Η τελευταία αυτή πρακτική είναι άκρως καταστροφική για την εικόνα του ακινήτου, γιατί πολύ σύντομα το ακίνητο καταλήγει να προβάλλεται σε πολλές διαφορετικές τιμές.

Σε προηγούμενη ανάρτησή μας είχαμε αναφερθεί σε παραδείγματα «καμμένων» ακινήτων, συγκεκριμένα για ακίνητο που προβαλλόταν σε γνωστό portal μέσα από 49 διαφορετικές αγγελίες! Δεν γνωρίζουμε αν πουλήθηκε και σε ποια τιμή, το σίγουρο, πάντως, είναι ότι κανείς από εμάς δεν θα επιθυμούσε το προς πώληση ακίνητό του να έχει αυτή την εικόνα στην αγορά. Μπορείτε και εσείς να δείτε αυτή τη στιγμή αντίστοιχα παραδείγματα στη Χρυσή Ευκαιρία, αρκεί να αναζητήσετε προς πώληση ακίνητα με την ένδειξη «Πολλαπλές αγγελίες». Εκεί, κάνοντας κλικ στην αρχική φωτογραφία, θα ανοίξει ένα νέο παράθυρο με συγκεντρωμένες όλες τις αγγελίες για το εν λόγω ακίνητο. Παρατηρήστε τις τιμές, το έτος κατασκευής κ.α.

Πωλούνται αυτά τα ακίνητα; Είναι βέβαιο ότι ορισμένα εξ αυτών πωλούνται. Κανείς δεν γνωρίζει αν με άλλη διαχείριση θα μπορούσαν να πουληθούν ταχύτερα και σε υψηλότερη τιμή. Αυτό για το οποίο είμαστε απόλυτοι, είναι το ότι υπάρχει τρόπος να προωθείται ένα ακίνητο επαγγελματικά, προστατεύοντας τόσο την εικόνα του, όσο και του ίδιου του ιδιοκτήτη ο οποίος θα κληθεί εν ευθέτω χρόνω να διαπραγματευτεί τις προσφορές που θα δεχτεί και να πάρει σημαντικές αποφάσεις.

Πώς αναστρέφεται μια ήδη διαμορφωμένη κατάσταση και με ποιο τρόπο ένα «καμμένο» ακίνητο μπορεί να ξαναβγεί με ασφάλεια στην αγορά;
Το πρώτο πράγμα που οφείλει να κάνει ο ιδιοκτήτης -όσο παράξενο και αν ακούγεται αυτό- είναι να αποσύρει όλες τις αγγελίες του ακινήτου του και να σταματήσει κάθε ενέργεια προώθησης. Μετά από ένα μεγάλο χρονικό διάστημα απραξίας, το «καμμένο» ακίνητο δεν έχει κανένα λόγο να διαφημίζεται ως έχει. Για πόσο διάστημα; Για όσο χρειαστεί, από μια εβδομάδα έως και ένα μήνα, μέχρι να αναθεωρηθεί η στρατηγική που θα ακολουθηθεί και να σχεδιαστεί ένα καινούριο marketing plan. Ένα εύκολο να θυμάστε tip είναι να χρησιμοποιείσεται αυτή τη φορά μια διαφορετική αρχική φωτογραφία, έτσι ώστε η νέα αγγελία, σε συνδυασμό με τη νέα τιμή, να μη θυμίζει την παλιά. Εξυπακούεται λοιπόν ότι θα πρέπει να ξαναγίνει μια τεκμηριωμένη εκτίμηση της εμπορικής αξίας του, μια και είναι σχεδόν βέβαιο ότι μετά από 1 ή 2 χρόνια, οι τιμές θα έχουν διαφοροποιηθεί, είτε προς τα πάνω, είτε προς τα κάτω.

Αυτό στο οποίο ο υποψήφιος πωλητής θα πρέπει να δώσει ιδιαίτερη βαρύτητα, είναι το ότι οι εκτιμήσεις πάντα μα πάντα πρέπει να γίνονται είτε από πιστοποιημένους εκτιμητές (οι οποίοι βεβαίως θα αξιώσουν αμοιβή), είτε από μεσίτες της περιοχής και μάλιστα από μεσιτικά γραφεία που έχουν αποδεδειγμένα πουλήσει προσφάτως παρόμοια ακίνητα στην περιοχή του ακινήτου. Ζητήστε, λοιπόν, μια γραπτή εκτίμηση με τη μέθοδο της συγκριτικής ανάλυσης αγοράς, αλλά μην υπογράψετε ακόμα καμία καινούρια ανάθεση! Και αυτό γιατί έχει έρθει η στιγμή να μιλήσετε με τους επαγγελματίες μεσίτες, τόσο για τους όρους της σύμβασης, όσο και για το marketing plan που θα ακολουθήσουν για τη δική σας, ξεχωριστή περίπτωση. Για την ακρίβεια, όλα τα παραπάνω θα πρέπει να σας δοθούν χωρίς να τα ζητήσετε. Εν ολίγοις, επικοινωνήστε με επιλεγμένους επαγγελματίες της περιοχής σας, γιατί πολύ σύντομα θα έρθει η στιγμή της επιλογής!

Όπως πολύ καλά αντιλαμβάνεστε, ήρθε η στιγμή να επιλέξετε το ένα και μοναδικό μεσιτικό γραφείο που θα σας εκπροσωπήσει, έτσι ώστε σε πρώτη φάση να αποφύγετε την επανάληψη της «κακοφωνίας» του παρελθόντος. Το μεσιτικό γραφείο:

– θα σας προσφέρει γραπτώς εμπεριστατωμένη εκτίμηση εμπορικής αξίας βάσει παρόμοιων, προσφάτως πωληθέντων ακινήτων στην περιοχή ή αν αυτά δεν υπάρχουν την τρέχουσα περίοδο (πράξεις), με βάση τις αγγελίες παρόμοιων προς πώληση ακινήτων (ζητούμενες τιμές),

– θα σας παρουσιάσει ένα ολοκληρωμένο, εξατομικευμένο marketing plan για το ακίνητό σας, το οποίο θα περιλαμβάνει και εκτιμώμενο χρονικό ορίζοντα,

– θα δεσμευτεί γραπτώς ως προς την περιοδική ενημέρωσή σας σε ό,τι αφορά στις ενέργειες και τα αποτελέσματα αυτών,

– θα δεσμευτεί γραπτώς ότι θα διαχειριστεί με διαφάνεια την πώληση του ακινήτου σας (γραπτές προσφορές κ.α.),

– θα δεσμευτεί γραπτώς ότι θα προβάλει το ακίνητό σας με όλους τους δυνατούς τρόπους και ότι θα συνεργαστεί με όλα τα μεσιτικά γραφεία της περιοχής.

– θα δεσμευτεί γραπτώς ότι θα σταθεί δίπλα σας μέχρι και την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Ένας εξαιρετικός μεσίτης, με επαγγελματισμό, συνέπεια και σοβαρότητα, εκμεταλλευόμενος όλα τα σύγχρονα μέσα προβολής που η σύγχρονη τεχνολογία μας προσφέρει και με υψηλό κίνητρο, κίνητρο που εσείς ως ιδιοκτήτης του έχετε προσφέρει, θα μπορέσει να διασφαλίσει για το ακίνητό σας την προβολή που του αξίζει και για εσάς τις υπηρεσίες που επιθυμείτε.

Αν έχετε ακίνητο και θέλετε να μάθετε πώς η RE/MAX Plus και η Psarris Team διαχειρίζεται με απόλυτη επιτυχία τα ακίνητά μας, θα χαρούμε να σας ακούσουμε σε ένα από τα τηλέφωνά μας, 2109851222 και 6977366143. Εναλλακτικά, μπορείτε να συμπληρώσετε τη φόρμα επικοινωνίας και θα επικοινωνήσουμε εμείς μαζί σας πολύ σύντομα.

Το άρθρο Φαινόμενο «Καμμένου Ακινήτου»: Τι είναι, πώς δημιουγείται και τι μπορείτε να κάνετε. εμφανίστηκε πρώτα στο REMAX Psarris | Μεσιτικό Γραφείο στα Νότια Προάστια.

Κάτω από την ομπρέλα ενός διεθνούς κολοσσού της μεσιτείας ακινήτων, το κτηματομεσιτικό γραφείο RE/MAX Plus και η Psarris Team γράφουν τη δική τους ιστορία στις πωλήσεις ακινήτων στα Νότια Προάστια.

Ο επικεφαλής της ομάδας Εμμανουήλ Ψάρρης, με σπουδές στην αρχιτεκτονική και μεγάλη εμπειρία ως μηχανικός, γοητεύτηκε από το επάγγελμα του μεσίτη το οποίο ασκεί με ιδιαίτερη επιτυχία. Ξεχώρισε από τη στιγμή που μπήκε στη μεγάλη οικογένεια της RE/MAX Plus, ενώ οι επιδόσεις στις πωλήσεις εκτοξεύτηκαν όταν δημιούργησε τη δική του ομάδα.

Η Psarris Team επιδεικνύει μία εξαιρετική ικανότητα στις πωλήσεις μονοκατοικιών, διαμερισμάτων, οικοπέδων καθώς και στις εκτιμήσεις της εμπορικής αξίας ακινήτων.

Ο δρόμος για την επιτυχία έχει περάσει -και συνεχίζει να περνά- μέσα από τη γνώση και την εμπειρία ειδικά στην αγορά ακινήτων των Νοτίων Προαστίων όπου η ομάδα δραστηριοποιείται. Οι αναθέσεις για πωλήσεις διαδέχονται η μία την άλλη στην πιο περιζήτητη περιοχή της Αττικής.

Ωστόσο, υπάρχει μία συνοικία όπου η ζήτηση για αγορά κατοικίας είναι κατά πολύ μεγαλύτερη σε σχέση με τις υπόλοιπες γειτονικές περιοχές των Νοτίων Προαστίων. Δεν είναι άλλη από τη Νέα Σμύρνη, η οποία τα τελευταία χρόνια αποτελεί έναν πολυπόθητο τόπο διαβίωσης. Σε αυτή την ανάγκη η Psarris Team ανταποκρίνεται με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, προσφέροντας στους υποψήφιους αγοραστές το σπίτι των ονείρων τους, αλλά και αποδίδοντας στους ιδιοκτήτες τη μέγιστη ικανοποίηση από την πώληση.

Τα ακίνητα με τη μεγαλύτερη ζήτηση στη Νέα Σμύρνη
Η συντριπτική πλειονότητα των αγοραστών αναζητά διαμερίσματα μεταξύ 70-120 τμ, τα οποία έχουν κυρίως κατασκευαστεί μεταξύ 1985-2005, αν και η Psarris Team έχει διαμεσολαβήσει με επιτυχία στην πώληση και παλαιότερων ακινήτων. Ο λόγος για την προτίμηση αυτή σχετίζεται με το ότι τα κτίρια που κατασκευάστηκαν την περίοδο αυτή έχουν καλές προδιαγραφές (μεγαλύτερη αντοχή σε σεισμούς, ανελκυστήρα, μεγαλύτερα μπαλκόνια, μόνωση και τα νεότερα εξ αυτών πάρκινγκ), ενώ έχουν τιμές τουλάχιστον 15% χαμηλότερες από εκείνες των νεόδμητων.

Χαρακτηριστικό της κατηγορίας αυτής είναι το διαμέρισμα 98 τ.μ. 3ου ορόφου, που πουλήθηκε πρόσφατα από το γραφείο μας στο κέντρο της Νέας Σμύρνης: Κατασκευασμένο το 1975, διαθέτει δύο υπνοδωμάτια και ανακαινίστηκε μόλις το 2019.

Παρόμοια επίσης είναι και η περίπτωση διαμερίσματος του 4ου ορόφου, 95 τ.μ. και πάλι στο κέντρο της Ν. Σμύρνης: Κατασκευής 1995, με δύο υπνοδωμάτια και πάρκινγκ πυλωτής, πουλήθηκε σε μικρό χρονικό διάστημα και σε τιμή που ικανοποίησε τις προσδοκίες τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή.

Τα παλαιότερα ακίνητα έχουν συνήθως πιο άνετους χώρους, ένα λιγότερο υπνοδωμάτιο σε σχέση με νεότερες εμπορικές κατσκευές και μικρότερα μπαλκόνια. Επίσης, δεν διαθέτουν θέση στάθμευσης, αλλά τα διαμερίσματα αυτά έχουν συνήθως μεγάλα καθιστικά, χώρους υποδοχής και ανεξάρτητες κουζίνες που ακόμη και σήμερα πολλοί προτιμούν.

Ένα τέτοιο διαμέρισμα πουλήθηκε με τη διαμεσολάβηση της Psarris Team στο Άλσος Νέας Σμύρνης. Πρόκειται για ένα σπίτι 78 τ.μ., τριάρι, που βρίσκεται στον πρώτο όροφο πολυκατοικίας κατασκευασμένης το 1967.

Τα κτίρια που έχουν κατασκευαστεί μετά το 2000 διαθέτουν διαμερίσματα με χαρακτηριστικά και σχεδιασμό που ελάχιστα διαφοροποιούνται από τα νεόδμητα, ωστόσο συγκεντρώνουν αυξημένο ενδιαφέρον λόγω χαμηλότερης τιμής. Μια τέτοια περίπτωση ήταν και ένα οροφοδιαμέρισμα 97 τ.μ., κατασκευής 2007, που πουλήθηκε από την Psarris Team με απόλυτη επιτυχία. Η εν λόγω οικία, που πλέον ανήκει σε νέο ιδιοκτήτη, διαθέτει δύο υπνοδωμάτια, λουτρό, wc, αποθήκη υπογείου και βρίσκεται κοντά στην Αγία Παρασκευή.

Αναζητάτε μεσιτικό γραφείο στη Νέα Σμύρνη;

Αν είστε και εσείς ιδιοκτήτης ακινήτου στη Νέα Σμύρνη και επιθυμείτε να το πουλήσετε ή έστω να μάθετε την τρέχουσα εμπορική του αξία, επικοινωνήστε με την ομάδα μας. Η RE/MAX Plus και η διακεκριμένη ομάδα Psarris Team είναι στη διάθεσή σας για να σας βοηθήσουν να πετύχετε τους στόχους σας.

Το άρθρο Η Εμπειρία Μας στην Αγορά Ακίνητων της Νέας Σμύρνης εμφανίστηκε πρώτα στο REMAX Psarris | Μεσιτικό Γραφείο στα Νότια Προάστια.

Ένα αστικό θέρετρο με αέρα Μεσογείου, αυτό το παραθαλάσσιο προάστιο αποτελεί απόδραση από το κέντρο της πόλης.

Είναι το Παλαιό Φάληρο. Το αλλοτινό χωριό ψαράδων, βοσκών και αγροτών που μετατράπηκε σε δημοφιλή περιοχή με μεγάλους δρόμους και πολυκατοικίες, χάρη στην άνθηση της οικοδόμησης κατά τη δεκαετία του 1960. Η παραλιακή με τους φοίνικες, ο θερινός κινηματογράφος σχεδόν πάνω στη θάλασσα και η πολυτελής μαρίνα, έχουν ήδη εδώ και χρόνια καθορίσει την ατμόσφαιρα θέρετρου, όχι μόνο το καλοκαίρι, αλλά και τον χειμώνα.

Αν και ήταν πάντα αγαπημένη περιοχή για να ζει κανείς, το Παλαιό Φάληρο αναγεννήθηκε για τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004, αποκτώντας έναν μοναδικό αέρα ιδανικό για ελεύθερο χρόνο. Η λαμπερή μαρίνα του Φλοίσβου με τα πολυτελή σκάφη αναψυχής και τα κομψά καφέ και εστιατόρια έγινε επίκεντρο διασκέδασης και χαλάρωσης, ενώ ο παραθαλάσσιος περίπατος αποτελεί μία εύκολη και γραφική απόδραση από την αστική ζωή. Επιπλέον, η άφιξη του πολιτιστικού ιδρύματος «Σταύρος Νιάρχος» το 2016 στη γειτονική Καλλιθέα έδωσε και στο Παλαιό Φάληρο το δικαίωμα να μπει με μεγαλύτερη δύναμη στο παιχνίδι της ψυχαγωγίας και του πολιτισμού.

Ταυτόχρονα, είναι η πύλη προς την Αθηναϊκή Ριβιέρα και ένα εύκολο σημείο αναχώρησης για τον Πειραιά και το κέντρο της πρωτεύουσας. Σ’ αυτό το παράκτιο προάστιο με τις τεράστιες δυνατότητες, το μεσιτικό γραφείο RE/MAXPlusκαι ειδικότερα η ομάδα μας PsarrisTeamκατέχει ηγετική θέση όσον αφορά τις αγοραπωλησίες. Πράγματι, στα 11 χρόνια που συνεργαζόμαστε με το μεγαλύτερο κτηματομεσιτικό δίκτυο στον κόσμο, οι αναθέσεις που αφορούν το Παλαιό Φάληρο κατέχουν ιδιαίτερα υψηλό αριθμό σε σχέση με τις υπόλοιπες γειτονιές στις οποίες δραστηριοποιούμαστε. Επομένως, γνωρίζουμε άριστα τόσο το όμορφο αυτό κομμάτι της Αττικής, όσο και την αγορά των ακινήτων του. Ας δούμε όμως μερικά πιο λεπτομερή στοιχεία για το Παλαιό Φάληρο και τι το κάνει τόσο ξεχωριστό.

Φάληρο, το πρώτο Επίνειο της Αθήνας.
Στην περιοχή έδωσε από την αρχαιότητα το όνομά του ο τοπικός ήρωας Φάληρος ο οποίος θεωρείται και ένας από τους Αργοναύτες. Για την περιοχή υπάρχουν πολλές πληροφορίες από τον Ηρόδοτο και τον Παυσανία, η οποία αναφέρεται και ως το πρώτο «Επίνειο» της Αθήνας. Το φυσικό λιμάνι του Φαλήρου εικάζεται μάλιστα ότι στα αρχαία χρόνια είχε πολύ μεγαλύτερη έκταση –πριν από τη διαμόρφωση του Πειραιά, πρώτα από τον Θεμιστοκλή και έπειτα από τον Παυσανία-, με αρχή τις Τζιτζιφιές ή το Δέλτα και φτάνοντας μέχρι το Τροκαντερό. Από αυτό το σημαντικό λιμάνι ξεκίνησε επομένως ο Θησέας το ταξίδι του για την Κρήτη και την περιπέτειά του με τον Μινώταυρο ενώ σ’ αυτό αποβιβάστηκε και ο Άγιος Παύλος το 50 μ.Χ. –και συγκεκριμένα στο σημείο που αργότερα χτίστηκε το εκκλησάκι του Αγίου Γεωργίου το οποίο αναστηλώθηκε το 1985- για να πορευτεί προς την Αθήνα μέσα από τους αγροτικούς δρόμους. Πάντως, ακόμη και μετά τη διαμόρφωση του Πειραιά, το Φάληρο παρέμεινε το δεύτερο πιο σημαντικό λιμάνι της Αθήνας.

Μέχρι το 1920 το Παλαιό Φάληρο ήταν παραθαλάσσιο χωριό με πολύ αραιά σπίτια και απέραντες εκτάσεις με αμπέλια, σιτάρι και κριθάρι. Οι κάτοικοι ήταν ως επί το πλείστον αγρότες, αλλά υπήρχαν και αρκετοί ψαράδες. Ωστόσο, ήδη από το 1883 το Παλαιό Φάληροσυνδέθηκε με την Αθήνα με το πρώτο μεταφορικό μέσο, τον «Ιπποκίνητο τροχιόδρομο». Επτά χρόνια αργότερα τα άλογα αντικαταστάθηκαν από ατμομηχανή ενώ από το 1910 πήρε τη θέση όλων το ηλεκτροκίνητο Τραμ το οποίο ανανεωμένο και μοντέρνο αποτελεί και σήμερα χαρακτηριστικό μεταφορικό μέσο της περιοχής.

Επίσης, ίσως λίγοι γνωρίζουν ότι το 1900 ιδρύθηκε στο Φάληρο ο πρώτος ζωολογικός κήπος της Ελλάδας, που όμως έκλεισε γρήγορα εξαιτίας του Α’ Παγκοσμίου Πολέμου και των δεινών που ακολούθησαν.

Το 1942 το Παλαιό Φάληρο έγινε δήμος μαζί με την κοινότητα Καλαμακίου –που αποσπάστηκε το 1945. Το 1961 έγινε αυτόνομος δήμος με 22.157 δημότες οι οποίοι το 1971 ανήλθαν στους 35.066, το 1981 στους 53.273 για να φτάσουν, σύμφωνα με την απογραφή του 2001 στους 64.579.

Αξίζει επίσης να αναφερθεί ότι μετά το 1974 εγκαταστάθηκαν στην περιοχή πολλοί ομογενείς από την Κωνσταντινούπολη, προσδίδοντας επιπλέον ζωντάνια με τον πολιτισμό και τις παραδόσεις τους.

Από παραθαλάσσιο χωριό,ακριβή αγορά ακινήτων.
Η φυσική ομορφιά και η τοποθεσία του Φαλήρου ενέπνευσαν, γύρω στο πρώτο τέταρτο του αιώνα, ορισμένους εύπορους της εποχής οι οποίοι άρχισαν να οικοδομούν επαύλεις και βίλες. Τα εξαιρετικά αυτά κτίσματα – όπως η έπαυλη «Κουλούρα» που διασώζεται μέχρι σήμερα- άλλαξαν την εικόνα της περιοχής, ανοίγοντας τον δρόμο για περαιτέρω οικοδόμηση.

Από το 1946 το Παλαιό Φάληρο άρχισε να κερδίζει την παλιά του αίγλη, αυτή τη φορά ως πλούσιο προάστιο χάρη στις εξοχικές κατοικίες εύπορων οικογενειών. Με την εξάπλωση του πληθυσμού προς τα νότια, ξεκίνησε και η ραγδαία εμπορική ανάπτυξη στέλνοντας το Παλαιό Φάληρο στην κορυφή των δημοφιλών για κατοίκηση περιοχών. Οι τιμές των ακινήτων ανέκαθεν ήταν από τις υψηλότερες στο Λεκανοπέδιο. Και όχι άδικα. Παράλληλα με την ανέγερση πολυτελών διαμερισμάτων και καταστημάτων, το Παλαιό Φάληρο συνεχώς ανανεωνόταν με υποδομές-υπόδειγμα: από τους εξαιρετικούς δρόμους και την ανανεωμένη παραλία, τη μαρίνα και τα πάρκα, μέχρι το πανέμορφο υπαίθριο σινεμά, τα γήπεδα, το πλωτό μουσείο θωρηκτό Αβέρωφ, το Ευγενίδειο Πλανητάριο και τον μεγαλύτερο παιδότοπο των Βαλκανίων, επί της Λεωφόρου Ποσειδώνος, που εγκαινιάστηκε το 2008 και μπορεί να φιλοξενήσει πάνω από 1400 παιδιά, ηλικίας 2 μέχρι 12 ετών.

Η συνεχής ανάπτυξη τόσο στην ίδια την περιοχή όσο και με τον οικοδομικό πυρετό στις γειτονικές συνοικίες –όπως π.χ. στο Ελληνικό- έχουν επιτρέψει την αύξηση των αντικειμενικών αξιών στα ακίνητα. Είναι χαρακτηριστικό ότι έπειτα από την τελευταία αναπροσαρμογή στο Παλαιό Φάληρο παρατηρείται αύξηση κατά 67% (από 1.650 σε 2.750), τη στιγμή που στη Βουλιαγμένη η αύξηση είναι κατά 60% και στη Γλυφάδα κατά 55%. Όπως αντιλαμβάνεται κανείς, όσο πιο κοντά βρίσκεται ένα ακίνητο στο παραλιακό μέτωπο τόσο πιο αυξημένη είναι η τιμή του.

Ψάχνετε Μεσιτικό Γραφείο στο Παλαιό Φάληρο;
Στο Παλαιό Φάληρο, τα ακίνητα για τα οποία το μεσιτικό γραφείο μας έχει τη μεγαλύτερη ζήτηση είναι από 75τ.μ. μέχρι και 130 τ.μ., με 2-3 υπνοδωμάτια. Επίσης, το ενδιαφέρον εστιάζεται σε κατασκευές από το 1975μέχρι και το 2010, με τη συντριπτική πλειονότητα αυτών σε μεγέθη από 90 έως 110 τ.μ. Ιδιαίτερα αυξημένη είναι η ζήτηση για ακίνητα εικοσαετίας -όπως άλλωστε συμβαίνει και με τις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων- καθώς τα κτίρια που κατασκευάστηκαν μετά το 2000 είναι αντισεισμικά, διαθέτουν πάρκινγκ και ευρύχωρους ανελκυστήρες, μεγάλες βεράντες και καλές μονώσεις. Επιπλέον, η πώλησή τους πραγματοποιείται σε τιμές τουλάχιστον 15% κάτω από εκείνες των νεόδμητων.

Αν διαθέτετε ακίνητο στο Παλαιό Φάληρο και θέλετε να μάθετε την τρέχουσα εμπορική του αξία ή σκέφτεστε την πώληση ή ενοικίασή του, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας. Η RE/MAXPlus και η PsarrisTeam, το μεσιτικό γραφείο με ειδίκευση στο Παλαιο Φάληρο είναι στη διάθεσή σας για να σας βοηθήσει να αξιοποιήσετε στο έπακρο την ιδιοκτησία σας, σε αυτή την όμορφη παραθαλάσσια περιοχή με αξία και γόητρο που συνεχώς αυξάνονται.

Το άρθρο Ψάχνετε Μεσιτικό Γραφείο στο Παλαιο Φάληρο; εμφανίστηκε πρώτα στο REMAX Psarris | Μεσιτικό Γραφείο στα Νότια Προάστια.

Τόπος εγκατάστασης προσφύγων από τη Μικρά Ασία, ένα όνομα που συνδέεται με τη Σμύρνη, μία πόλη-σύμβολο γεμάτη προνόμια και ιστορία που της χάρισε η θέση της ως σταυροδρόμι μεταξύ Δύσης και Ανατολής.

Όπως η θρυλική Σμύρνη της Μικράς Ασίας, έτσι και η Νέα Σμύρνη της Αθήνας έμελλε να αποκτήσει τη δική της μοναδική φήμη. Και όχι άδικα. Με την εξαιρετική της ρυμοτομία, τη γειτνίασή της με το κέντρο της πρωτεύουσας καθώς και τη μικρή απόσταση από τον Πειραιά και το παραλιακό μέτωπο του Φαλήρου η Νέα Σμύρνη έγινε γρήγορα ένα από τα πιο περιζήτητα μέρη για να ζει κανείς. Στα τόσα γεωγραφικά πλεονεκτήματά της προστίθενται η διάσημη πλατεία της που συγκεντρώνει κόσμο από κάθε γωνιά της Αθήνας, τα εμπορικά καταστήματά της, τα εστιατόρια και τα καφέ και φυσικά το Άλσος της. Δεν είναι τυχαίο ότι η Νέα Σμύρνη συναγωνίζεται στην αγορά ακινήτων περιοχές των Νοτίων και Βορείων Προαστίων που ανέκαθεν θεωρούνταν περιζήτητες και ακριβές.

Σ’ αυτή την πανέμορφη γωνιά της Αθήνας, το μεσιτικό γραφείο RE/MAX Plus και ειδικότερα η ομάδα μας Psarris Team έχει ξεχωριστή δράση και εμπειρία: Η Νέα Σμύρνη είναι η περιοχή με τον υψηλότερο αριθμό αναθέσεων και πωλήσεων στο διάστημα των 10 ετών που συνεργαζόμαστε με το μεγαλύτερο κτηματομεσιτικό δίκτυο του κόσμου και της χώρας. Γνωρίζουμε την περιοχή επομένως άριστα, όπως γνωρίζουμε και την αγορά των ακινήτων της. Ας δούμε όμως γιατί η Νέα Σμύρνη είναι τόσο ξεχωριστή.

Η ακατοίκητη περιοχή που διαδέχτηκε μια κοσμοπολίτισσα
Η περιοχή που σήμερα σφύζει από ζωή, ήταν κάποτε μια καθαρά αγροτική έκταση η οποία μάλιστα ήταν ακατοίκητη από την αρχαιότητα. Ήταν μόλις μετά την Μικρασιατική Καταστροφή που το ελληνικό κράτος απαλλοτρίωσε εκτάσεις στην περιοχή αυτή για να στεγαστούν οι πρόσφυγες τόσο από τα Ιωνικά Παράλια (Σμύρνη, Αϊβαλί, Τσεσμέ κ.ά.) όσο και από την κεντρική και νότια Μικρά Ασία, τον Πόντο, την Κωνσταντινούπολη, τη Θράκη.

Η Νέα Σμύρνη για την ακρίβεια, είναι μοναδική περίπτωση προσφυγικού οικισμού που όχι μόνο δημιουργήθηκε σε ακατοίκητη περιοχή αλλά σχεδιάστηκε εξαρχής ως αστικός. Εδώ ιδρύθηκαν το πρώτο εξατάξιο Γυμνάσιο, η Ευαγγελική Σχολή, δύο Δημοτικά Σχολεία ενώ λίγο πριν από τον Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο εγκαινιάστηκε η περίλαμπρη Αγία Φωτεινή με το διάσημο καμπαναριό, αντίγραφο του θρυλικού καμπαναριού στον ομώνυμο ναό της πολύπαθης Σμύρνης που ανατινάχτηκε το 1922. Το υπέροχο Άλσος της Νέας Σμύρνης που σήμερα αποτελεί πόλο έλξης, φυτεύτηκε το 1924 φιλοξενώντας εξαρχής σπουδαίες εκδηλώσεις όπως οι «Αγροτικές Γιορτές» και τα «Ανθεστήρια». Την ίδια εποχή ιδρύθηκε ο Αθλητικός Όμιλος Νέας Σμύρνης, ο σημερινός Μίλωνας ενώ ο Πανιώνιος Γ.Σ.Σ ο οποίος είχε ιδρυθεί στη Σμύρνη το 1890 εγκαταστάθηκε στην πόλη όταν ολοκληρώθηκε το Δημοτικό Στάδιο, ήτοι το 1940.

Η ανάπτυξή της ήταν ραγδαία. Από τους μόλις 210 κατοίκους που είχε το 1928, στα 1933 έφτασε τους 6.500 ενώ λίγο πριν από το 1940 είχε πληθυσμό 15.000. Ο πληθυσμός αυξανόταν σταθερά για να φέρει, όπως θα δούμε, μία πρωτόγνωρη οικοδόμηση που πλέον γνωρίζει νέα δόξα.

Νέα Σμύρνη, μια περιζήτητη αγορά ακινήτων
Οι πρώτες πολυκατοικίες εμφανίστηκαν στη Νέα Σμύρνη μεταξύ 1955-1960, γύρω από την κεντρική πλατεία και την πλατεία Χρυσοστόμου Σμύρνης. Ο κατασκευαστικός πυρετός ήταν τόσο έντονος που σύντομα εξαφανίστηκαν όλοι οι ελεύθεροι χώροι. Τις τελευταίες δεκαετίες η πόλη οικοδομείται προς ύψος. Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης υπήρξε, όπως στις περισσότερες περιοχές, μία οικοδομική δυσπραγία, ωστόσο σήμερα στη Νέα Σμύρνη ο κατασκευαστικός πυρετός έχει και πάλι αρχίσει με την ανέγερση όλο και νέων πολυώροφων κτιρίων με σύγχρονες κατοικίες – και με τιμές, ανάλογες με τη φήμη της περιοχής. Οι γειτονιές, ειδικά, γύρω από την πλατεία και το Άλσος είναι και οι πιο εμπορικές, με τις υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο και τη μεγαλύτερη ζήτηση. Πιο οικονομικά ακίνητα βρίσκει κανείς στην Άνω Νέα Σμύρνη η οποία έχει ως επί το πλείστον στενότερους δρόμους και μικρότερα οικοδομικά τετράγωνα.

Τα ακίνητα για τα οποία το γραφείο μας έχει τη μεγαλύτερη ζήτηση είναι από 50 τ.μ. μέχρι και 150 τ.μ., με 2 ή 3 υπνοδωμάτια και κατασκευασμένα από το 1975 μέχρι και το 2000, με τη συντριπτική πλειονότητα αυτών σε μεγέθη από 70 έως 120 τ.μ. Αξίζει να σημειωθεί, ότι όπως και σε άλλες περιοχές των Νοτίων Προαστίων η ζήτηση για τα ακίνητα εικοσαετίας είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Αυτό συμβαίνει, κυρίως, γιατί τα κτίρια που κατασκευάστηκαν από το 2000 και έπειτα είναι αντισεισμικά, διαθέτουν πάντοτε πάρκινγκ και ευρύχωρο ανελκυστήρα, μεγάλους εξώστες, καθώς και καλές μονώσεις, ενώ πωλούνται σε τιμές τουλάχιστον 15% κάτω από τις τιμές των νεόδμητων. Από την άλλη, τουλάχιστον στη Νέα Σμύρνη, τα ακίνητα αυτά είναι συνήθως εμπορικές, συμβατικές κατασκευές, με σχετικά μικρά υπνοδωμάτια, μικρά μπάνια, ενώ ορισμένα από αυτά χρήζουν κάποιας ανακαίνισης.

Η επόμενη πιο δημοφιλής κατηγορία διαμερισμάτων είναι εκείνη των κτιρίων που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1985 και 2000. Τα παλαιότερα εξ αυτών έχουν συνήθως πιο άνετους χώρους, ένα λιγότερο υπνοδωμάτιο σε σχέση με τα νεόδμητα ή τα εικοσαετίας και μικρότερους εξώστες. Επίσης, δεν διαθέτουν θέση στάθμευσης -και αν έχουν, δεν είναι υπογείου. Ωστόσο, αυτά τα κτίσματα έχουν έναν πιο «αριστοκρατικό» αέρα, μεγάλους χώρους υποδοχής, ανεξάρτητες κουζίνες που μερικοί ακόμα προτιμούν, δεν έχουν κλεισμένους ημιυπαίθριους κ.ά. Όσο πλησιάζουμε προς το 2000, τα διαμερίσματα μοιάζουν σε χαρακτηριστικά και σχεδιασμό με εκείνα των νεότερων κατασκευών, αλλά με τιμές αρκετά πιο προσιτές.

Αν διαθέτετε ακίνητο στη Νέα Σμύρνη και θέλετε να μάθετε την τρέχουσα εμπορική του αξία ή σκέφτεστε την πώληση ή ενοικίασή του, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας. Η RE/MAX Plus και η Psarris Team, είναι στη διάθεσή σας για να σας βοηθήσει να αξιοποιήσετε στο έπακρο την ιδιοκτησία σας σε αυτή την πολυαγαπημένη γειτονιά η οποία μάλιστα πριν από μόλις ένα χρόνο ψηφίστηκε –σύμφωνα με τη βρετανική εφημερίδα Guardian- ως μία από τις 10 καλύτερες γειτονιές της Ευρώπης!

Το άρθρο Νέα Σμύρνη: Το «Φιλέτο» στην Αγορά Ακινήτων της Αθήνας εμφανίστηκε πρώτα στο REMAX Psarris | Μεσιτικό Γραφείο στα Νότια Προάστια.

α) μόνος του, χωρίς τη διαμεσολάβηση κάποιου μεσίτη,

β) ο ίδιος, παράλληλα με μεσίτες,

γ) με αποκλειστική ανάθεση σε μεσίτη ή μεσιτικό γραφείο.

Στο παρόν κείμενο θα ασχοληθούμε μόνο με την τρίτη περίπτωση.

Τι είναι η περίφημη αποκλειστική ανάθεση σε μεσίτη;
Σύμφωνα με τον Ν. 4072/2012, «επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη, ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής.» Πριν αναλύσουμε το παραπάνω, να ξεκαθαρίσουμε ότι η αποκλειστική ανάθεση δεν αποτελεί ελληνική πρωτοτυπία, με σκοπό την εξαπάτηση των ιδιοκτητών από κάποια μυστική συντεχνία μεσιτών. Η αποκλειστική ανάθεση υφίσταται ως τρόπος πώλησης εδώ και δεκαετίες σε πιο ανεπτυγμένες από εμάς χώρες, χωρίς φυσικά να αποτελεί το μοναδικό δρόμο, αλλά σίγουρα τον πλέον αναγνωρίσιμο και αποδεκτό.

Τι συμβαίνει στην πράξη;
Ο νόμος είναι ξεκάθαρος: Για ορισμένο χρονικό διάστημα που δεν μπορεί να υπερβαίνει τους 8 μήνες, ο ιδιοκτήτης αναθέτει μόνο σε ένα μεσιτικό γραφείο/μεσίτη την πώληση/ενοικίαση του ακινήτου του. Για το διάστημα αυτό, κανένα άλλο μεσιτικό γραφείο δεν μπορεί να αναλάβει ττην πώληση/ενοικίαση, αλλά ούτε και ο ιδιοκτήτης. Αν αυτό συμβεί, αν δηλαδή το ακίνητο πουληθεί από τον ιδιοκτήτη ή άλλο μεσιτικό γραφείο εκτός του αποκλειστικού μεσίτη, τεκμαίρεται ότι η πώληση ακινήτου έγινε από τον αποκλειστικό μεσίτη, ο οποίος δικαιούται αποζημίωση ίση με τη συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή.

Και το ερώτημα που εύλογα προκύπτει είναι: Γιατί κάποιος ιδιοκτήτης να υπογράψει αποκλειστική ανάθεση σε ένα μεσίτη και να μην το αναθέσει σε πολλούς, διατηρώντας ταυτόχρονα το δικαίωμα να το διαχειριστεί και ο ίδιος, χωρίς καμία υποχρέωση στους μεσίτες; Διαβάστε παρακάτω.

Μήπως η αποκλειστικότητα συμφέρει μόνο τους μεσίτες;
Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα είναι ότι φυσικά και συμφέρει τον μεσίτη (αλλά όχι μόνο). Η αποκλειστική δημιουργεί τις ιδανικές συνθήκες να εργαστεί κανείς, χωρίς την εμπλοκή τρίτων. Και αυτό γιατί ο μεσίτης μπορεί να δουλέψει χωρίς τον φόβο και την ανασφάλεια που δημιουργεί η πιθανότητα να επενδύσει χρόνο και χρήμα, αλλά να ενημερωθεί κάποια στιγμή ότι το ακίνητο πουλήθηκε είτε από τον ιδιοκτήτη, είτε από άλλον μεσίτη, χωρίς κανένα κέρδος για εκείνον. Η αποκλειστικότητα δημιουργεί το ιδανικό περιβάλλον εργασίας για έναν μεσίτη, αφού το κίνητρο είναι υψηλότατο και οι πιθανότητες να μην κερδίσει χρήματα (πόσο μάλλον να χάσει) σημαντικά ελαχιστοποιημένες.

Και πώς, λοιπόν, ωφελείται ο ιδιοκτήτης από έναν ευχαριστημένο, χωρίς ανασφάλεια και με υψηλό κίνητρο μεσίτη;
Όπως ίσως αντιλαμβάνεστε από τα παραπάνω, το όφελος του μεσίτη συνδέεται άρρηκτα με το όφελος του ιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης διασφαλίζει με την υπογραφή του τον μεσίτη και ο μεσίτης ανταποδίδει την εμπιστοσύνη αυτή με υψηλής ποιότητας υπηρεσίες. Μην ξεχνάμε ότι για να πληρωθεί ο μεσίτης, θα πρέπει να πουληθεί το ακίνητο εντός του 8μήνου (ή όποιου άλλου χρονικού διαστήματος συμφωνηθεί). Κανένας επαγγελματίας μεσίτης δεν θα αφήσει στη μοίρα του ένα αποκλειστικό ακίνητο, πρώτον γιατί είναι ηθικά και νομικά δεσμευμένος (βλέπε τον ορισμό της αποκλειστικής) και δεύτερον γιατί αν θέλει να μπορεί να συνεχίσει να ζητάει στο μέλλον την εμπιστοσύνη των ιδιοκτητών μέσω αποκλειστικών αναθέσεων, οφείλει να είναι συνεπής στις δεσμεύσεις που τη συνοδεύουν και να διατηρεί ένα «καλό όνομα» στην αγορά.

Υπάρχει μια μεγάλη αλήθεια που οι μεσίτες αποφεύγουν να πουν: Τα αποκλειστικά ακίνητα ενός μεσιτικού γραφείου αποτελούν προτεραιότητα σε σχέση με τα μη-αποκλειστικά, υποστηρίζονται και διαφημίζονται απείρως περισσότερο και ως εκ τούτου, πωλούνται ταχύτερα και σε υψηλότερες τιμές. Τα μη-αποκλειστικά ακίνητα δεν αποτελούν προτεραιότητα, απλώς συμπληρώνουν το χαρτοφυλάκιο ενός μεσίτη.

Ποια άλλα οφέλη ενέχει η αποκλειστικότητα για τον ιδιοκτήτη;
Τα οφέλη της αποκλειστικής μπορούν ταξινομηθούν σε 2 μεγάλες κατηγορίες:

α) τα οφέλη που προκύπτουν από την ίδια την αποκλειστική (υψηλής ποιότητας υπηρεσίες από τον αποκλειστικό μεσίτη, συχνή και ουσιαστική επικοινωνία, μεγαλύτερη ασφάλεια για τον ιδιοκτήτη κ.α.)

β) τα οφέλη από την αποφυγή των προβλημάτων που δημιουργούν οι παράλληλες «απλές» αναθέσεις.

Σε ό,τι αφορά στο 1ο, μπορείτε εδώ να πάρετε μια γεύση για το τι προσφέρουμε εμείς ως REMAX Plus και ειδικότερα η Psarris Team στους ιδιοκτήτες που μας εμπιστεύονται την ακίνητη περιουσία τους με αποκλειστική εντολή.

Θα επικεντρωθούμε, όμως, στην 2η κατηγορία, η οποία αφορά στη γνωστή σε όλους μας «απλή ανάθεση». Με λίγα λόγια, απλή ανάθεση είναι μια σύμβαση που επιτρέπει στον μεσίτη να προωθεί το ακίνητο του ιδιοκτήτη και μόνο στην περίπτωση που ο μεσίτης διαμεσολαβήσει στην πώληση/ενοικίαση του ακινήτου, να πληρωθεί τη συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή. Χωρίς δεσμεύσεις από κανέναν προς κανέναν. Ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να έχει το δικαίωμα να διαφημίζει και να διαπραγματεύεται ο ίδιος με υποψήφιους αγοραστές/μισθωτές και σε περίπτωση που το πουλήσει ή νοικιάσει μόνος του, δεν οφείλει τίποτα στους μεσίτες, ούτε καν ενημέρωση! Εδώ, ίσως, κάποιοι από εσάς δικαίως αναρωτηθούν: Ποιος επαγγελματίας θα ασχοληθεί σοβαρά με ένα τέτοιο ακίνητο, στα πλαίσια μιας τόσο επισφαλούς για τον ίδιο συμφωνίας;…

Ποιά είναι τα αποτελέσματα αυτής της πρακτικής;
Ίσως γίνουν περισσότερο κατανοητά μέσα από ένα παράδειγμα ακινήτου προς πώληση, ενός από τα χιλιάδες ακίνητα που προωθούνται καθημερινά στα γνωστά portals αγοραπωλησιών.

Κατ’ αρχάς να επισημάνουμε ότι δεν κατακρίνουμε τους συναδέλφους, αλλά το συγκεκριμένο φαινόμενο, τα αίτια του οποίου είναι πολυσύνθετα. Επί της ουσίας, για να σας βοηθήσουμε να καταλάβετε τι ακριβώς βλέπουμε παραπάνω, πρόκειται για ένα διαμέρισμα προς πώληση στην Αθήνα. Το εν λόγω διαμέρισμα προωθείται ταυτόχρονα από 48 μεσιτικά γραφεία, αλλά και τον ίδιο τον ιδιοκτήτη. Συνολικά, ο υποψήφιος αγοραστής θα βρει δημοσιευμένο το συγκεκριμένο διαμέρισμα σε 49 διαφορετικές αγγελίες στην ίδια ιστοσελίδα! Και αν νομίζετε ότι και οι 49 αγγελίες συμφωνούν μεταξύ τους, κάνετε λάθος. Οι αναγραφόμενες τιμές είναι 9, ενώ διαφοροποιήσεις έχουμε και στην επιφάνεια του ακινήτου από αγγελία σε αγγελία (4 διαφορετικές επιφάνειες). Να θυμίσω ότι μιλάμε για το ίδιο διαμέρισμα. Φυσικά, τα παραπάνω ισχύουν και για τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Κάποιες αγγελίες αναφέρουν ως έτος κατασκευής το 1980, άλλες το 1978, κάποιες αγγελίες αναφέρουν ως ενεργειακή κλάση την Η, άλλες την Ε, άλλες Ζ κλπ. Αποτέλεσμα αυτής της κατάστασης είναι – κατά τη γνώμη πωλητών και αγοραστών με τους οποίους μιλάμε καθημερινά – η απαξίωση του ακινήτου στα μάτια των υποψήφιων αγοραστών, οι χαμηλές προσφορές (αφού δημιουργείται η εντύπωση ότι ο πωλητής έχει άμεση ανάγκη να πουλήσει), καθώς και η κακή εικόνα των μεσιτών που επέλεξαν να αποτελέσουν -ή βρέθηκαν άθελά τους να είναι- μέρος αυτής της υποτιμητικής -κατά τη γνώμη μας- πρακτικής για τον μεσιτικό κλάδο εν γένει. Το φαινόμενο αυτό περιγράφεται στη γλώσσα των μεσιτών ως «καμένο ακίνητο» ή «λαϊκή αγορά».

Πώς καταλήγει ένα προς πώληση ακίνητο σε αυτό το σημείο;
Είναι βέβαιο ότι ο πωλητής είχε αρχικά «αγαθές» προθέσεις. Όταν αποφάσισε να πουλήσει το διαμέρισμα του, δημοσίευσε μια αγγελία σε γνωστό portal. Ίσως λόγω υψηλής τιμής (συμβαίνει συχνά), το ακίνητο δεν βρήκε αμέσως τον αγοραστή του, αλλά προσέλκυσε κυρίως μεσίτες που επιθυμούσαν να το καταγράψουν και να το προωθήσουν στο πελατολόγιό τους. Καλούσαν, λοιπόν, τον ιδιοκτήτη, φωτογράφιζαν το ακίνητο, υπέγραφαν μια απλή εντολή πώλησης και στη συνέχεια δημοσίευαν μια αγγελία. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες έχουν κατά νου να συνεργαστούν με όχι περισσότερα από 3-4 μεσιτικά γραφεία. Καθώς, όμως, το ακίνητο παραμένει απούλητο, τα 4 γραφεία γίνονται 8, τα 8 16 κ.ο.κ. Οι δε πληροφορίες που αναγράφουν οι αγγελίες, είναι στην πλειονότητα των περιπτώσεων «κατά δήλωση του ιδιοκτήτη», αφού ελάχιστοι μεσίτες τις διασταυρώνουν, ζητώντας από τον πωλητή να τους προσκομίσει, έστω και για μια ανάγνωση, τους τίτλους ιδιοκτησίας, εξού και το φαινόμενο των διαφορετικών τετραγωνικών μέτρων, διαφορετικών παλαιοτήτων κλπ. Άλλωστε, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης λέει άλλα στον έναν μεσίτη και άλλα στον επόμενο. Και αν κάποιος μεσίτης τολμήσει να διαφοροποιηθεί ζητώντας να διαβάσει τους τίτλους ιδιοκτησίας ή ακόμα χειρότερα, να αναλάβει το ακίνητο με αποκλειστική ανάθεση, είναι βέβαιο ότι η απάντηση που θα λάβει θα είναι αρνητική, άλλωστε το ακίνητο έχει φαινομενικά «τεράστια ζήτηση» (από μεσίτες).

Με την πάροδο του χρόνου οι μεσίτες αυξήθηκαν, ενώ το ακίνητο παρέμεινε απούλητο. Κάποια στιγμή ο ιδιοκτήτης αποφάσισε να μειώσει τη ζητούμενη τιμή και για τον λόγο αυτόν, ενημέρωσε ορισμένους από τους μεσίτες, όχι όμως όλους. Έτσι, κάποιες αγγελίες παρέμειναν στην τιμή Α και άλλες ανανεώθηκαν στη χαμηλότερη τιμή Β. Αν αργότερα η τιμή πέσει κι άλλο, τότε κάποιες αγγελίες θα αναγράφουν την τιμή Α, κάποιες την Β και άλλες την πιο πρόσφατη τιμή Γ. Σε άλλες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης επισημαίνει στους μεσίτες ότι ο ίδιος επιθυμεί να λάβει από την πώληση ένα καθαρό ποσό Χ, αφήνοντας τους μεσίτες να καθορίσουν εκείνοι την αναγραφόμενη στην αγγελία τους τιμή, προσθέτοντας στο ποσό Χ (το καθαρό ποσό που ζητάει ο πωλητής) τη μεσιτική τους αμοιβή. Έτσι, προκύπτουν αγγελίες του ίδιου ακινήτου με μια τρίτη τιμή Γ, μια τέταρτη Δ κ.ο.κ. Τα αποτελέσματα τα βλέπετε…

Όσο για την ποιότητα των αγγελιών, είναι απολύτως λογικό οι μεσίτες να επιλέγουν να μην δαπανήσουν χρήματα στη διαφήμιση του εν λόγω ακινήτου, από τη στιγμή που οι πιθανότητες να το πουλήσουν είναι ελάχιστες, λόγω του τεράστιου αριθμού των εμπλεκομένων μεσιτών, αλλά και της συμμετοχής του ίδιου του ιδιοκτήτη στη διαδικασία πώλησης του ακινήτου, ο οποίος – μην ξεχνάτε – ότι λειτουργεί άτυπα ως μεσίτης του εαυτού του. Ερασιτεχνικές φωτογραφίες, ελλιπής περιγραφή με ανακρίβειες, απουσία άλλων μέσων παρουσίασης είναι δυστυχώς τα αποτελέσματα του κακώς εννοούμενου ανταγωνισμού που ο ιδιοκτήτης – εν αγνοία του – επέτρεψε να δημιουργηθεί εις βάρος της περιουσίας του και της δικής του εικόνας.

Με την αποκλειστική, όλα τα παραπάνω – και ακόμα περισσότερα προβλήματα – αποσοβούνται. Το ακίνητο προωθείται από μία αλλά σωστή αγγελία σε κάθε μέσο ή site, σε προβεβλημένη θέση με υψηλή επισκεψιμότητα, δεν χάνεται μέσα σε μια κακοφωνία αγγελιών με αντιφατικές πληροφορίες, δεν ευτελίζεται στα μάτια των αγοραστών κ.α.

Γιατί, λοιπόν, η αποκλειστικότητα εξακολουθεί να έχει κακή φήμη στη χώρα μας;
Κατά την άποψή μας, αυτό οφείλεται ως επί το πλείστον σε ορισμένους επαγγελματίες του χώρου και λιγότερο στους ιδιοκτήτες. Είναι αλήθεια ότι υπάρχουν μεσίτες οι οποίοι χρησιμοποιούν την αποκλειστική χωρίς να προσφέρουν περισσότερα από αυτά που προσφέρει ένας μέσος μεσίτης με απλή ανάθεση. Άλλοι «αγοράζουν» την αποκλειστική προτείνοντας στον ιδιοκτήτη μια εξωπραγματική τιμή πώλησης, ενώ κάποιοι συνάδελφοι που δεν επιθυμούν – για δικούς τους λόγους – να εργάζονται με αποκλειστικές αναθέσεις, επιτίθενται στους ιδιοκτήτες που έκαναν το «ατόπημα» να αναθέσουν με αποκλειστική εντολή την πώληση του ακινήτου τους σε ανταγωνιστή!

Όσο και αν δεν το πιστεύετε, η αποκλειστική έχει περισσότερους πολέμιους μεσίτες, παρά ιδιοκτήτες, με βασικό επιχείρημά τους το ότι με την αποκλειστική σε έναν μόνο μεσίτη, ο ιδιοκτήτης αποκλείει τους υπόλοιπους μεσίτες. Φυσικά, κάτι τέτοιο δεν ισχύει, μια και τα περισσότερα γραφεία που έχουν εδώ και χρόνια υιοθετήσει την κουλτούρα της αποκλειστικής (όπως η RE/MAX κ.α.) όχι μόνο είναι ανοιχτά σε συνεργασίες με άλλα μεσιτικά, αλλά την επιδιώκουν κι όλας.

Αποκλειστική, με άλλα λόγια, σημαίνει υψηλή ποιότητα υπηρεσιών και κυρίως, ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΕΣ μεσιτών. Συνεργασία μεσιτών έχουμε όταν ένας μεσίτης εκπροσωπεί τον ιδιοκτήτη και ένας άλλος τον υποψήφιο αγοραστή/μισθωτή. Την πρωταρχική ευθύνη για τις συνεργασίες τη φέρει ο αποκλειστικός μεσίτης, ο οποίος οφείλει να προωθεί το ακίνητο που έχει αναλάβει σε όλους τους επαγγελματίες μεσίτες της περιοχής και να είναι ανοιχτός σε συνεργασίες. Άλλωστε, ο ιδιοκτήτης δεν του ανέθεσε την πώληση του ακινήτου του για να το κρατήσει επτασφράγιστο μυστικό, αλλά για να το κοινοποιήσει σε όσο το δυνατόν περισσότερους μεσίτες και υποψήφιους αγοραστές, με έναν πιο οργανωμένο και συντονισμένο τρόπο. Φυσικά, οι συνεργασίες προϋποθέτουν και μια σχετική κουλτούρα -όπως προαναφέραμε- μεταξύ των επαγγελματιών του χώρου, που αυτή τη στιγμή σε μεγάλο βαθμό απουσιάζει. Η συνεργασία μεταξύ μεσιτών είναι μια ανοιχτή πληγή για το εγχώριο real estate, αλλά ταυτόχρονα και το μέλλον, μια και τα σημάδια που παρατηρούμε τελευταία, είναι μάλλον θετικά.

Υπάρχει λύση;
Αποκλειστικότητες με υψηλό επίπεδο υπηρεσιών, ειλικρίνεια και διαφάνεια, κοινός κώδικας δεοντολογίας και πολλές, πολλές συνεργασίες, είναι η κατεύθυνση στην οποία θα πρέπει να κινηθεί ο κλάδος για να εκμηδενιστούν τα κακώς κείμενα. Στην πραγματικότητα, δεν είναι η αποκλειστική το πρόβλημα (ή ακόμα και η απλή εντολή), αλλά το ελλιπές νομοθετικό πλαίσιο, η παραμεσιτεία και η αντιεπαγγελματική νοοτροπία ορισμένων μεσιτών. Αν οι επαγγελματίες μεσίτες λειτουργούν σεβόμενοι πρώτα απ’ όλα τον εαυτό τους, με γνώμονα το όφελος των πελατών τους, τότε είναι βέβαιο ότι η εικόνα του κλάδου θα βελτιωθεί σημαντικά και οι ιδιοκτήτες θα είναι περισσότερο ανοιχτοί στις προτάσεις μας, είτε πρόκειται για το είδος της σύμβασης, είτε για την τιμή, είτε για οποιοδήποτε άλλο θέμα που αφορά στα ακίνητα.

Το άρθρο Γιατί Είναι Προς το Συμφέρον του Πωλητή Ακινήτων η Αποκλειστική Ανάθεση σε Μεσίτη; εμφανίστηκε πρώτα στο REMAX Psarris | Μεσιτικό Γραφείο στα Νότια Προάστια.